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依法更换物业服务公司,维护自身权益/张智育

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 21:08:46  浏览:8435   来源:法律资料网
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依法更换物业服务公司,维护自身权益

张智育


  事由:朋友王先生来咨询,称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题,因此未与之签订新的服务合同,原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱,对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况,小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司?业主在物业管理中到底有什么权利,应该受什么限制?

解析:一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

  王先生所住小区已于2006年成立业主大会,依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业管理企业的权利,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。

  法律依据:1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。

  需要注意的是,小区的业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

  更换物业管理企业的条件有:1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

  2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。

  《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条,《重庆市物业管理条例》第十九条,规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业,建设单位计为一个业主人数。

  王先生所住小区,与物业公司的服务合同已经到期,已达到约定解除的条件,可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区,开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算,但考虑到其面积占到小区面积近半,必须对其联合,达成一致。

三、更换物业管理企业所需程序

  业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。

  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开,决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中,必须保证广大业主的知情权

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;
(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
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中柬关于相互承认船舶证书的换文

中华人民共和国政府驻柬埔寨王国大使馆 柬埔寨王国政


中柬关于相互承认船舶证书的换文



(一)我方去文
柬埔寨王国政府外交部
  中华人民共和国大使馆向柬埔寨王国政府外交部致意,并荣幸地申述如下:
  中华人民共和国政府为了加强中华人民共和国和柬埔寨王国之间的经济合作,并促进两国商船的友好往来,建议双方承认各自主管机关签发的船舶证书并交换该证书的样本。
  如蒙外交部向大使管转达王国政府对上述建议的意见,则不胜感谢。
  顺致崇高敬意。
                中华人民共和国驻柬埔寨王国大使馆
                    (印)
                 1962年2日9于金边

                (二)对方来文

中华人民共和国政府驻柬埔寨王国大使馆
  柬埔寨王国政府外交部向中华人民共和国大使馆致意,根据大使馆1962年2月9日和4月26日CBD/18/62和34/62号的来照,荣幸地通知大使馆:王国政府对于中国政府关于相互承认由两国政府任何一方主管部门颁发的航行证书并互换上述证书的样本的建议,并无反对意见。
  外交部顺向中华人民共和国大使馆重申崇高的敬意。
                    柬埔寨王国政府外交部
                       (印)
                  1962年5月23日于金边



高等学校章程制定暂行办法

教育部


高等学校章程制定暂行办法

中华人民共和国教育部令第31号

  《高等学校章程制定暂行办法》已经2011年7月12日教育部第21次部长办公会议审议通过,现予发布,自2012年1月1日起施行。

教育部部长 袁贵仁

二○一一年十一月二十八日

高等学校章程制定暂行办法

第一章 总 则

  第一条 为完善中国特色现代大学制度,指导和规范高等学校章程建设,促进高等学校依法治校、科学发展,依据教育法、高等教育法及其他有关规定,制定本办法。

  第二条 国家举办的高等学校章程的起草、审议、修订以及核准、备案等,适用本办法。

  第三条 章程是高等学校依法自主办学、实施管理和履行公共职能的基本准则。高等学校应当以章程为依据,制定内部管理制度及规范性文件、实施办学和管理活动、开展社会合作。

  高等学校应当公开章程,接受举办者、教育主管部门、其他有关机关以及教师、学生、社会公众依据章程实施的监督、评估。

  第四条 高等学校制定章程应当以中国特色社会主义理论体系为指导,以宪法、法律法规为依据,坚持社会主义办学方向,遵循高等教育规律,推进高等学校科学发展;应当促进改革创新,围绕人才培养、科学研究、服务社会、推进文化传承创新的任务,依法完善内部法人治理结构,体现和保护学校改革创新的成功经验与制度成果;应当着重完善学校自主管理、自我约束的体制、机制,反映学校的办学特色。

  第五条 高等学校的举办者、主管教育行政部门应当按照政校分开、管办分离的原则,以章程明确界定与学校的关系,明确学校的办学方向与发展原则,落实举办者权利义务,保障学校的办学自主权。

  第六条 章程用语应当准确、简洁、规范,条文内容应当明确、具体,具有可操作性。

  章程根据内容需要,可以分编、章、节、条、款、项、目。

第二章 章程内容

  第七条 章程应当按照高等教育法的规定,载明以下内容:

  (一)学校的登记名称、简称、英文译名等,学校办学地点、住所地;

  (二)学校的机构性质、发展定位,培养目标、办学方向;

  (三)经审批机关核定的办学层次、规模;

  (四)学校的主要学科门类,以及设置和调整的原则、程序;

  (五)学校实施的全日制与非全日制、学历教育与非学历教育、远程教育、中外合作办学等不同教育形式的性质、目的、要求;

  (六)学校的领导体制、法定代表人,组织结构、决策机制、民主管理和监督机制,内设机构的组成、职责、管理体制;

  (七)学校经费的来源渠道、财产属性、使用原则和管理制度,接受捐赠的规则与办法;

  (八)学校的举办者,举办者对学校进行管理或考核的方式、标准等,学校负责人的产生与任命机制,举办者的投入与保障义务;

  (九)章程修改的启动、审议程序,以及章程解释权的归属;

  (十)学校的分立、合并及终止事由,校徽、校歌等学校标志物、学校与相关社会组织关系等学校认为必要的事项,以及本办法规定的需要在章程中规定的重大事项。

  第八条 章程应当按照高等教育法的规定,健全学校办学自主权的行使与监督机制,明确以下事项的基本规则、决策程序与监督机制:

  (一)开展教学活动、科学研究、技术开发和社会服务;

  (二)设置和调整学科、专业;

  (三)制订招生方案,调节系科招生比例,确定选拔学生的条件、标准、办法和程序;

  (四)制订学校规划并组织实施;

  (五)设置教学、科研及行政职能部门;

  (六)确定内部收入分配原则;

  (七)招聘、管理和使用人才;

  (八)学校财产和经费的使用与管理;

  (九)其他学校可以自主决定的重大事项。

  第九条 章程应当依照法律及其他有关规定,健全中国共产党高等学校基层委员会领导下的校长负责制的具体实施规则、实施意见,规范学校党委集体领导的议事规则、决策程序,明确支持校长独立负责地行使职权的制度规范。

  章程应当明确校长作为学校法定代表人和主要行政负责人,全面负责教学、科学研究和其他管理工作的职权范围;规范校长办公会议或者校务会议的组成、职责、议事规则等内容。

  第十条 章程应当根据学校实际与发展需要,科学设计学校的内部治理结构和组织框架,明确学校与内设机构,以及各管理层级、系统之间的职责权限,管理的程序与规则。

  章程根据学校实际,可以按照有利于推进教授治学、民主管理,有利于调动基层组织积极性的原则,设置并规范学院(学部、系)、其他内设机构以及教学、科研基层组织的领导体制、管理制度。

  第十一条 章程应当明确规定学校学术委员会、学位评定委员会以及其他学术组织的组成原则、负责人产生机制、运行规则与监督机制,保障学术组织在学校的学科建设、专业设置、学术评价、学术发展、教学科研计划方案制定、教师队伍建设等方面充分发挥咨询、审议、决策作用,维护学术活动的独立性。

  章程应当明确学校学术评价和学位授予的基本规则和办法;明确尊重和保障教师、学生在教学、研究和学习方面依法享有的学术自由、探索自由,营造宽松的学术环境。

  第十二条 章程应当明确规定教职工代表大会、学生代表大会的地位作用、职责权限、组成与负责人产生规则,以及议事程序等,维护师生员工通过教职工代表大会、学生代表大会参与学校相关事项的民主决策、实施监督的权利。

  对学校根据发展需要自主设置的各类组织机构,如校务委员会、教授委员会、校友会等,章程中应明确其地位、宗旨以及基本的组织与议事规则。

  第十三条 章程应当明确学校开展社会服务、获得社会支持、接受社会监督的原则与办法,健全社会支持和监督学校发展的长效机制。

  学校根据发展需要和办学特色,自主设置有政府、行业、企事业单位以及其他社会组织代表参加的学校理事会或者董事会的,应当在章程中明确理事会或者董事会的地位作用、组成和议事规则。

  第十四条 章程应当围绕提高质量的核心任务,明确学校保障和提高教育教学质量的原则与制度,规定学校对学科、专业、课程以及教学、科研的水平与质量进行评价、考核的基本规则,建立科学、规范的质量保障体系和评价机制。

  第十五条 章程应当体现以人为本的办学理念,健全教师、学生权益的救济机制,突出对教师、学生权益、地位的确认与保护,明确其权利义务;明确学校受理教师、学生申诉的机构与程序。  

第三章 章程制定程序

  第十六条 高等学校应当按照民主、公开的原则,成立专门起草组织开展章程起草工作。

  章程起草组织应当由学校党政领导、学术组织负责人、教师代表、学生代表、相关专家,以及学校举办者或者主管部门的代表组成,可以邀请社会相关方面的代表、社会知名人士、退休教职工代表、校友代表等参加。

  第十七条 高等学校起草章程,应当深入研究、分析学校的特色与需求,总结实践经验,广泛听取政府有关部门、学校内部组织、师生员工的意见,充分反映学校举办者、管理者、办学者,以及教职员工、学生的要求与意愿,使章程起草成为学校凝聚共识、促进管理、增进和谐的过程。

  第十八条 章程起草过程中,应当在校内公开听取意见;涉及到关系学校发展定位、办学方向、培养目标、管理体制,以及与教职工、学生切身利益相关的重大问题,应当采取多种方式,征求意见、充分论证。

  第十九条 起草章程,涉及到与举办者权利关系的内容,高等学校应当与举办者、主管教育行政部门及其他相关部门充分沟通、协商。

  第二十条 章程草案应提交教职工代表大会讨论。学校章程起草组织负责人,应当就章程起草情况与主要问题,向教职工代表大会做出说明。

  第二十一条 章程草案征求意见结束后,起草组织应当将章程草案及其起草说明,以及征求意见的情况、主要问题的不同意见等,提交校长办公会议审议。

  第二十二条 章程草案经校长办公会议讨论通过后,由学校党委会讨论审定。

  章程草案经讨论审定后,应当形成章程核准稿和说明,由学校法定代表人签发,报核准机关。 

第四章 章程核准与监督

  第二十三条 地方政府举办的高等学校的章程由省级教育行政部门核准,其中本科以上高等学校的章程核准后,应当报教育部备案;教育部直属高等学校的章程由教育部核准;其他中央部门所属高校的章程,经主管部门同意,报教育部核准。

  第二十四条 章程报送核准应当提交以下材料:

  (一) 核准申请书;

  (二) 章程核准稿;

  (三) 对章程制定程序和主要内容的说明。

  第二十五条 核准机关应当指定专门机构依照本办法的要求,对章程核准稿的合法性、适当性、规范性以及制定程序,进行初步审查。审查通过的,提交核准机关组织的章程核准委员会评议。

  章程核准委员会由核准机关、有关主管部门推荐代表,高校、社会代表以及相关领域的专家组成。

  第二十六条 核准机关应当自收到核准申请2个月内完成初步审查。涉及对核准稿条款、文字进行修改的,核准机关应当及时与学校进行沟通,提出修改意见。

  有下列情形之一的,核准机关可以提出时限,要求学校修改后,重新申请核准:

  (一) 违反法律、法规的;

  (二) 超越高等学校职权的;

  (三) 章程核准委员会未予通过或者提出重大修改意见的;

  (四) 违反本办法相关规定的;

  (五) 核准期间发现学校内部存在重大分歧的;

  (六) 有其他不宜核准情形的。

  第二十七条 经核准机关核准的章程文本为正式文本。高等学校应当以学校名义发布章程的正式文本,并向本校和社会公开。

  第二十八条 高等学校应当保持章程的稳定。

  高等学校发生分立、合并、终止,或者名称、类别层次、办学宗旨、发展目标、举办与管理体制变化等重大事项的,可以依据章程规定的程序,对章程进行修订。

  第二十九条 高等学校章程的修订案,应当依法报原核准机关核准。

  章程修订案经核准后,高等学校应当重新发布章程。

  第三十条 高等学校应当指定专门机构监督章程的执行情况,依据章程审查学校内部规章制度、规范性文件,受理对违反章程的管理行为、办学活动的举报和投诉。

  第三十一条 高等学校的主管教育行政部门对章程中自主确定的不违反法律和国家政策强制性规定的办学形式、管理办法等,应当予以认可;对高等学校履行章程情况应当进行指导、监督;对高等学校不执行章程的情况或者违反章程规定自行实施的管理行为,应当责令限期改正。

第五章 附 则

  第三十二条 新设立的高等学校,由学校举办者或者其委托的筹设机构,依法制定章程,并报审批机关批准;其中新设立的国家举办的高等学校,其章程应当具备本办法规定的内容;民办高等学校和中外合作举办的高等学校,依据相关法律法规制定章程,章程内容可参照本办法的规定。

  第三十三条 本办法自2012年1月1日起施行。





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