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江苏省学生体质健康促进条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 14:59:50  浏览:9966   来源:法律资料网
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江苏省学生体质健康促进条例

江苏省人大常委会


江苏省学生体质健康促进条例


(2009年7月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)



江苏省第十一届人民代表大会常务委员会公告

第27号

  《江苏省学生体质健康促进条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议于2009年7月29日通过,现予公布,自2009年9月1日起施行。

                        2009年7月29日

  

第一章 总 则

  第一条 为了增强学生体质,促进学生健康成长,根据《中华人民共和国教育法》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例所称学生,是指在依法举办的小学、初级中学、高级中学、中等职业学校和高等学校(含高等职业学校)全日制就读的受教育者。

  本条例所称体质健康,是指人体在先天遗传性和后天能动性的基础上,所表现出的身体形态、生理功能、运动能力、对自然环境与社会环境的适应能力等方面的良好状态。

  第三条 地方各级人民政府应当加强对学生体质健康促进工作的领导,将学生体质健康促进工作纳入国民经济和社会发展规划,组织和动员社会力量共同做好学生体质健康促进工作。

  第四条 县级以上地方人民政府教育行政部门(以下简称教育行政部门)主管本行政区域内的学生体质健康促进工作。

  体育、卫生、财政、编制、文化、公安、人力资源和社会保障等行政部门,按照各自职责,共同做好学生体质健康促进工作。

  学校、家庭和社会应当采取多种形式做好学生体质健康促进工作。

第五条 对在学生体质健康促进工作中做出显著成绩的单位和个人,由县级以上地方人民政府及其有关部门给予表彰或者奖励。



第二章 体育活动

  第六条 地方各级人民政府应当统筹规划公共体育设施和学校体育设施建设。

  地方各级人民政府应当加强公共体育设施建设,按照国家或者地方规定的标准,配备体育场地、设备和器材。

  学校的举办者应当按照国家或者地方规定的标准,建设学校体育场地,配备体育设备、器材。学校应当制定体育场地、设备和器材的管理维护制度,并由专人负责管理。

  学校不得将体育场地挪作他用。任何单位和个人不得侵占、破坏学校体育场地、设备和器材。

  第七条 公共体育场馆和运动设施应当向学校和学生免费或者优惠开放。学校体育场馆应当在课余、国家法定休假日、休息日以及寒暑假向学生免费或者优惠开放。

  第八条 县级以上地方人民政府应当定期组织举办综合性或者专项性学生体育运动会。

  学校应当每年召开运动会,经常开展以班级为单位的学生体育活动。

  第九条 学校应当在核定的教师编制数量内,根据体育课和课外体育活动的需要配备专职体育教师。体育课应当由专职体育教师授课。

  体育教师组织开展早锻炼、课间操、课外体育活动、运动队训练及体育竞赛等活动的,计入教学工作量。

  第十条 学校应当根据国家和省有关规定,将体育课和课外体育活动列入学校的教学计划,不得削减或者挤占体育课时。

  体育课和课外体育活动应当加强学生身体素质和体能练习,并以室外活动为主。

  第十一条 学校应当根据不同年龄学生的身心特点开展体育教学活动,运动项目和运动强度应当适合学生的生理承受能力和体质健康状况,保证学生适宜的运动负荷,确保学生体育运动的安全性和有效性。

  学校应当根据病残、体弱学生的特点,有针对性地组织开展保健活动和康复锻炼。

  第十二条 学校应当注重发展学生的体育运动兴趣和特长,使每个学生掌握两项以上体育运动技能。

  鼓励学校开展具有民族传统和地方特色的体育运动项目;鼓励学校和其他单位创建青少年体育俱乐部和青少年户外体育活动营地。

  第十三条 小学、初级中学、高级中学、中等职业学校(以下统称中小学校)应当保证学生每天在校体育活动时间不少于一小时,高等学校(含高等职业学校)应当保证学生每周至少参加三次课外体育锻炼。

  中小学校实行大课间体育活动制度,每天上午安排一次不少于二十五分钟的课间体育活动。

  寄宿制中小学校应当每天组织寄宿学生出早操。

  学校应当认真执行国家体育教学标准,保证体育活动质量,确保每个学生有足够活动时间。

  第十四条 高级中学、中等职业学校和高等学校(含高等职业学校)应当根据国家有关规定,组织学生开展军训活动。

  教育行政部门、驻地军事机关和学校应当依据学生的生理、心理特点,合理安排军事训练的时间、科目和强度,采取有效的安全防护措施,保障学生的人身安全。

  第十五条 实施初中毕业升学体育考试,体育考试成绩按照不低于百分之五的比例计入总分。

  第十六条 学校应当组织学生进行《国家学生体质健康标准》测试,确保测试成绩真实和准确。

  学生体质健康标准测试成绩达到良好以上的,方可参加三好学生评选。

  第十七条 学校应当加强学生安全教育,提高学生自我保护意识和能力。

  学校在组织学生进行体育锻炼和测试时,应当落实安全保护措施。

  学校应当建立学生人身伤害事故应急机制,做好应急预案,防止发生群体性安全事件。

  中小学校应当按规定办理学生伤害事故校方责任保险。鼓励学生家长或者其他监护人为学生办理意外伤害保险。



第三章 卫生与营养

  第十八条 地方各级人民政府应当把学生纳入城镇居民基本医疗保险或者新型农村合作医疗保障范围。

  第十九条 卫生、教育、人力资源和社会保障行政部门应当联合加强对学生营养状况的监测,建立和完善学生营养干预机制。

  疾病预防控制机构和相关医疗卫生机构应当明确专人负责指导学校的卫生工作,提供预防保健等公共卫生服务,定期对学校的食品卫生、生活饮用水卫生和传染病防治等进行监督、监测,依法进行免疫预防接种,所需费用纳入公共卫生经费支付范围。

  第二十条 学校应当把健康教育纳入教学计划。中小学校应当开设健康教育课,高等学校(含高等职业学校)应当开设健康教育选修课或者讲座,积极开展疾病预防、科学营养、卫生安全、禁毒拒烟、反酗酒等健康教育,传授健康知识,培养学生健康行为和卫生习惯。

  第二十一条 寄宿制学校应当设立取得《医疗机构执业许可证》的卫生室。

  非寄宿制学校应当按规定配备卫生专业技术人员或者保健教师。

  鼓励学校与卫生医疗机构建立合作关系,做好学生伤害事故和有关疾病的防治工作。

  第二十二条 学校应当组织卫生专业技术人员或者保健教师做好以下工作:

  (一)制定学校卫生保健工作计划及实施方案;

  (二)建立学生健康档案,负责学生健康管理;

  (三)实施健康教育,积极开展卫生宣传,培养学生良好的卫生行为和习惯;

  (四)定期检查教室、宿舍、阅览室等公共场所的卫生情况,开展对学生常见病、多发病、地方病和传染病的预防工作;

  (五)协助开展学生免疫预防接种工作;

  (六)改善学校的环境卫生、教学卫生、饮食卫生、体育卫生和劳动卫生工作;

  (七)开展初级医疗保健和急救;

  (八)组织指导学生卫生员和红十字青少年工作;

  (九)配合有关部门对学校的各种预防、医疗、保健活动实行安全、卫生监督。

  第二十三条 学校应当做好传染病疫情等突发公共卫生事件预防控制工作,建立健全相应的报告和应急处置机制。

  第二十四条 学校教学建筑,环境噪声,教室和宿舍的微小气候、采光、通风、照明等环境质量,以及文体活动器材、课桌椅的设置,应当符合国家有关标准。

  第二十五条 中小学校应当向学生传授科学用眼的知识和方法,并每天组织学生做两次眼保健活动。

  中小学校应当每学期对学生视力状况进行两次监测,及时纠正学生不正确的阅读和写字姿势,控制近距离用眼时间,改善照明条件,预防学生视力下降。

  第二十六条 中小学校应当限制学生在校集中学习时间,减轻学生课业负担,保证学生必要的睡眠时间。

  小学生每天在校集中学习时间不得超过六小时,初中学生不得超过七小时,高中学生不得超过八小时。

  小学一、二年级不得布置书面家庭作业,其他年级学生每天书面家庭作业总计控制在一小时以内;初中学生每天书面家庭作业总计控制在一个半小时以内;高中学生每天书面家庭作业总计控制在两个小时以内。

  第二十七条 学校食堂的建设和设施配备,应当符合国家规定标准。

  学校应当执行食品安全法律法规,建立膳食安全卫生管理制度,安排专门人员负责食堂卫生安全管理工作。学校食堂从业人员每年应当进行健康检查,取得健康证明后方可从事食堂工作。

  第二十八条 学校和家庭应当为学生提供营养膳食,保证学生营养摄入均衡,促进学生健康成长。

  有关部门和单位应当加强对学生营养知识的研究和宣传工作,指导学校和家长为学生提供科学合理的营养膳食。

  第二十九条 学校应当建立和完善学生健康体检制度,每年组织学生进行一次健康检查。教育行政部门和学校应当选择符合要求的医疗卫生机构承担学生体检工作。

  承担学生体检的医疗卫生机构在体检结束后,应当进行个体与群体健康评价,并向学生(家长)、学校和教育行政部门反馈学生个体健康体检结果与学生群体健康评价结果,提出改善学生健康状况或者进一步检查的建议。

  学校应当建立学生健康档案。对学生健康体检中发现的问题,学校应当及时告知学生家长,并配合学生家长采取相应的干预或者防治措施。

  义务教育阶段学生健康体检的费用纳入义务教育经费保障机制,普通高级中学学生的健康体检费用由政府财政予以保障,其他非义务教育阶段学生的健康体检费用由学校按规定标准统筹安排。学生健康体检项目、费用标准和保障办法,由省教育、人力资源和社会保障、财政、价格、卫生行政部门共同制定。

  第三十条 学校应当与家长、社会相互配合,根据学生身心发展的特点,对学生进行心理健康教育和心理咨询辅导,对行为有偏差、心理有障碍的学生及时给予必要的关心和指导,使学生的身心得到健康发展。

  

第四章 保障与监督

  第三十一条 县级以上地方人民政府应当建立由教育、人力资源和社会保障、财政、体育、卫生、编制等行政部门以及共青团、妇联等单位参加的学生体质健康促进工作联席会议制度,统筹协调本行政区域内学生体质健康促进工作。

  第三十二条 地方各级人民政府和教育行政部门应当正确评价学校的教育质量,将学生体质健康状况作为评价地方和学校工作的重要依据。对学生体质健康水平连续两年下降的地方和学校,不得评优评先。

  地方各级人民政府和教育行政部门不得向学校下达升学指标,不得以升学率或者考试成绩为标准对学校进行排名,为学校实施素质教育、促进学生体质健康创造良好条件。

  第三十三条 地方各级人民政府应当将学生体质健康促进工作所需经费纳入财政预算,并加大对中小学校体育设施的投入,确保学生体质健康促进工作有效开展。

  第三十四条 教育行政部门应当会同有关部门建立学生体质健康监测和预警制度,每两年进行一次学生体质健康状况监测并向社会公布监测结果。

  教育、人力资源和社会保障行政部门应当分别会同体育、卫生行政部门推行《国家学生体质健康标准》测试报告书制度、公告制度和新生入学体质健康测试制度,加强对学生体质健康促进工作的监督和检查。

  教育行政部门应当明确专门工作机构和人员,具体负责学生体质健康促进工作。

  第三十五条 体育行政部门应当会同教育行政部门制定和实施青少年社区体育工作发展规划以及活动计划、公共体育场所向学生开放的工作方案,指导、监督学校开展各种学生体育训练和竞赛活动。

  第三十六条 卫生行政部门应当建立学校卫生巡查制度,加强对学校内影响学生健康的学习、生活、劳动、食品等方面的卫生和传染病防治工作的监督指导。

  食品安全监督管理部门应当加强对学校食堂、学校周边餐饮单位、个体摊贩和为学校提供餐饮服务企业的监督管理,保障学生饮食卫生安全。

  第三十七条 公安机关应当加强对学校及其周边地区的治安管理,及时防范和查处危害学生体质健康的违法犯罪行为,依法保护学生的人身安全。

  第三十八条 共青团、妇联、工会应当协助政府及其有关部门做好学生体质健康促进工作。

  青少年活动中心、少年宫、妇女儿童中心等机构,应当把开展青少年体育活动作为重要内容。

  第三十九条 新闻媒体应当宣传报道学生体育活动和促进学生体质健康工作的先进典型、成功经验,引导全社会树立科学的教育观、人才观、健康观。

  第四十条 家长应当与学校经常沟通,关注子女不同年龄阶段的生理、心理变化,传授科学健康的生活、生理知识,引导子女参与家庭劳动、社会公益活动等有益身心健康的活动。

  家长应当培养子女良好的体育锻炼习惯、饮食卫生习惯和文明健康的生活方式,保障子女营养和睡眠,不增加子女的学业负担,并配合学校做好学生体质健康促进工作。

  鼓励社区开展学生健康教育与体育活动,促进家长和子女共同参加体育锻炼。

第四十一条 学校专职体育教师、卫生专业技术人员的课时津贴、业务进修、职称评定、考核评比等,与其他学科教师享受同等待遇。



第五章 法律责任

  第四十二条 学校违反本条例规定,有下列行为之一的,由教育、卫生或者人力资源和社会保障行政部门责令改正;拒不改正的,对学校主要负责人及其直接责任人员依法给予行政处分:

  (一)削减或者挤占体育课时的;

  (二)未保证中小学生每天在校体育活动时间一小时的;

  (三)未对学生进行健康体检和视力状况监测的;

  (四)中小学生每天在校集中学习时间超过规定标准的;

  (五)中小学生书面家庭作业超过规定量的;

  (六)未召开运动会的;

  (七)未落实相关防控措施,造成传染病扩散或食物中毒事件发生的;

  (八)未组织《国家学生体质健康标准》测试或者测试数据弄虚作假的。

  第四十三条 公共体育场馆和运动设施未免费或优惠向学校和学生开放的,由体育行政部门责令改正。

  学校体育场馆未在课余、国家法定休假日、休息日以及寒暑假向学生免费或者优惠开放的,由教育行政部门责令改正。

  第四十四条 行政机关违反本条例规定,有下列行为之一的,对其主要负责人及其直接责任人员依法给予行政处分:

  (一)下达升学指标的;

  (二)以升学率或者考试成绩为标准对学校进行排名的;

  (三)未定期公布本地区学生体质健康状况监测结果的;

  (四)有其他违反本条例行为的。

  

第六章 附 则

  第四十五条 本条例自2009年9月1日起施行。

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利益衡量下的网络交易平台提供商的法律责任

作者:江西省乐安县法院 赵钰
Email:falvzixun@163.com


内容摘要:在网络拍卖的中,当买方收到的商品与卖方在网络交易平台展示的不符或交易遭到欺诈时,由于交易的匿名性和网络的虚拟性导致侵权人身份等难以确定,买方向卖方索赔无望,故买方转而要求网络交易平台提供商承担赔偿责任。网络交易平台提供商对此是否需要承担责任?由于法律对此无明文规定,学术界一直有不同的看法。本文试通过利益衡量的方法对这一问题进行分析和探讨。
关键词:网络拍卖 网络交易平台提供商 利益衡量

一、 问题的提出
(一)网络拍卖的概念
网络拍卖指网络交易平台提供商(Interactive Computer Service Provider),即ICSP。利用互联网通讯传输技术,向商品所有者或某些权益所有人提供有偿或无偿使用的互联网技术平台,让商品所有者或某些权益所有人在其平台上独立开展以竞价、议价方式为主的在线交易模式。网络交易平台提供商在网络拍卖中只是提供交易平台和交易程序,为众多买家和卖家构筑了一个网络交易市场(Net-markets),它在网络拍卖过程中处于第三方地位,其本身并不介入买卖双方的交易,它通过预先设计好的程序和网络拍卖交易平台为其用户提供服务,网络拍卖的整个过程由买卖双方独立使用网络公司提供的程序自动完成。特别需要注意的是,网站方对上传到其交易平台上的拍品质量、真实性、合法性等不进行实质性审查,亦不审查卖家出售物品的能力或买家购买物品的能力。
(二)网络拍卖的现状及前景
随着互联网的发展,个人电子商务已经广泛进入了人们的日常生活。网络拍卖作为了个人电子商务的首要代表,越来越多的消费者参与其中。根据相关统计数据表明:网络拍卖用户人数由2003年的600万发展到2004年的1200万,市场规模较2003年实现217.8%的增长,全年成交金额达到34亿人民币。据保守预计,网络拍卖用户人数在2007年将达到3500万,市场规模应达到210亿人民币①。
(三)网络拍卖中存在的风险
网络拍卖主要有两种形式,即消费者——消费者模式C2C(Consumer to Consumer) 以及企业——消费者模式B2C(Business to Consumer)。无论何种模式,其主要的风险有:一是卖方在网络交易平台上的展示发布的商品信息与商品的实际信息不符,致使买方收到的商品与卖方在平台展示的不符(假冒、劣质商品或质量与描述不符)。二是买方在支付货款后,卖方不见踪影,买方遭到欺诈。
在C2C模式中由于交易的双方是不具有法人资格的个体,且使用虚拟的用户名进行交易,而这种交易往往是一次性的。一般是买家先付款,卖家再发货。这种交易方式可能存在的投机行为会导致大量纠纷的产生。当买方遭遇欺诈或商品存在问题时,虽然被侵权人可依据《合同法》、《民法通则》寻求赔偿,但由于交易的匿名性和网络的虚拟性、无地域性导致侵权人身份和合同成立地点很难确定,这些因素直接影响到确立当事人和案件管辖地等问题,增大了被侵权人寻求救济的难度。且法律对C2C的规范是一片空白,其纠纷的解决实际操作中是非常困难的。而且,目前在C2C模式下,交易的多是小件物品,价值一般不太高。产生纠纷后,因取证困难、寻求救济的途径极少或无法寻求救济,过高的救济成本往往让被侵权人望而却步。
B2C模式的本质和C2C是相同的。在B2C模式中,卖方为法人(企业)。所以当买方遭遇欺诈或商品存在问题时,卖方身份和住所地相对容易确认。被侵权人可以依据《消费者权益保护法》或《产品质量法》相关规定寻求法律救济,救济成本也较低。但当卖方为假公司、皮包公司时,基于以上原因,被侵权人的权益同样难以得到保障。
(四)通过法律解决买方与网络交易平台提供商之间纠纷的现状。
实践中当出现买方收到的商品与卖方在网络交易平台展示的不符或交易遭到欺诈时,基于以上原因,买方因向卖家索赔无望,转而要求网络交易平台提供商承担赔偿责任。实践中,由于要在网络交易平台提供商提供的交易平台上进行交易,就必须注册成为该网络交易平台提供商的会员(用户)。在注册中,用户必须同意网络交易平台提供商的用户协议,而在用户协议中,网络交易平台提供商对上述情形作出了免责的规定。因此一旦买方遭遇欺诈或商品存在问题,要求网络交易平台提供商赔偿时,其就引用免责条款拒绝赔偿。而买方则认为该协议为格式合同,且完全免除了网络交易平台提供商的责任,因此该协议无效。同时买方认为网络交易平台提供商作为交易平台的提供者,理应对卖家及商品进行审查,因此应承担责任。
然而面对迅猛发展的网络拍卖产业,日益增多的交易纠纷,我国的网络立法显然显得滞后,对此无任何法律规定。因此有必要以利益衡量的方法,比较双方的利益、风险、负担,以及控制侵害危险的能力和机会,合理地确定当事人的注意义务和责任范围,妥当地分配风险和负担,维护网络交易平台提供商和买方之间的利益平衡。
二、利益衡量理论概述
(一)何为利益衡量。
所谓利益衡量,是指法官在审理案件时,在查明案情事实并对当事人双方的利益进行估量评价后,综合把握案件的实质,结合社会环境、经济状况和价值观念等,通过法律选择和适用,考虑应置重于哪一方利益的判断和选择。
“利益衡量”理论作为一种法学思考方法,在20世纪60年代由日本学者加藤一郎和星野英一提出后,逐渐成为一种流行的方法。利益衡量论以价值相对主义为基础,注重甲、乙双方具体利益的比较。利益衡量论的首倡者加藤一郎教授指出,“对于具体情形,究竟应注重甲的利益,或是应注重乙的利益,进行各种各样细致的利益衡量以后,进行综合判断认定一方获胜。”②
利益衡量也是一种法院判案的思考方法,这种思考方法和概念法学三段论式的传统思考方法不同。它不是进行简单的法条对照,而是对法条背后的利益进行评估、衡量。——正如边沁所说,立法者的职责是在公共利益和私人利益之间造成调和。③由于立法过程本身就是一个利益衡量的过程,并且各种利益经综合衡量已较好的固定在了制度利益上。因此,在现行法律中寻求公平正义,应当成为司法活动这一特定领域的原则。由此出发,对个案的具体的利益衡量首先应该寻求现行法的根据。——然而,法官在案件的审理过程中,很难采取一种非黑即白、非杨即墨的方式,直接运用抽象的原则确认一方当事人的主张否定另一方当事人的主张,对诉讼双方相互对立的请求作出斩钉截铁的答复。英国著名法学家A. V. 戴西说,使两种根本冲突的权利得到协调的方法,充其量只能是在这两者之间达成一个大体的妥协。④换句话说,法官要做的是尽可能多满足一些利益,同时使牺牲和磨擦降低到最小限度⑤。
(二)适用利益衡量的基本前提。
进行利益衡量有两个前提条件:1、相冲突的利益均合法正当。根据法律的规定及案件事实, 相冲突的利益均应当受到保护,无论该利益与其它利益相比多么微不足道。需要指出的是,利益可以是已经法定明确的权利,也可以是虽无法律明定,但依照我国社会公序良俗被公众普遍认可的正当利益。2、法律无明确规定。如果法律对相冲突的利益已经明确规定了一方应作优先保护,则司法自应按照法律处置,亦无衡平之必要。
(三)利益衡量的标准。
  利益衡量的难题在于在法律所保护且存在冲突的不同利益之间,如何进行权衡与选择。对于权衡与选择的标准,笔者认为,在司法活动中进行利益衡量应遵循以下原则:1、“立法宗旨”。即要求“法官在阐释法律时,应摆脱逻辑的机械规则之束缚,而探求立法者与制定法律时衡量各种利益所为之取舍,设立法者本身对各种利益业已衡量,而加取舍,则法义甚明,只有一种解释之可能性,自须尊重法条之文字。若有许多解释可能性时,法官自须衡量现行环境及各种利益之变化,以探求立法者处于今日立法时,所可能表示之意思,而加取舍”。⑥意思自治原则,平等公平原则,诚实信用原则,禁止权力滥用原则和公序良俗原则是民法的基本原则。因此在审理民事案件中,民法基本原则为利益衡量提供了价值判断和选择的方向。2、“社会需求”。即选择保护哪个权利符合社会普遍认同的价值标准。这种作为利益衡量标准的社会需求,主要包括公共舆论、社会价值观念和社会效果等方面内容。3、经济分析。即。即应用经济学的均衡、最大化、边际效用、效率等原理,对权衡结论进行成本收益分析,在利益衡量结果上注重均衡性,力求实现整体利益的最大化和损害结果的最小性。具体是指哪个权利的相对价值更大?哪个权利保护更具有紧迫性?选择保护哪个权利能对相对权利的损害程度最低?权利是否存在被替代的可能性?权利并存,可否使其各自实现一部分?
(四)利益衡量的过程。
利益衡量的过程在学理上有“三阶段说”和“两阶段说”,两者内容上并无实质区别,认为这一过程应包括利益调查、利益分析与利益权衡三个阶段。
1、调查当事人的利益。收集和整理案件事实证据的过程实质上就是发现利益的过程,收集的证据材料越是充分,利益发现得就越全面、客观。在调查过程中,法官需要筛选法律和总结法律关系问题,然后根据法律问题的概念和事实要件对发现的利益进行归类整理,从而对号入座,做到有的放矢。
2、分析当事人的利益。利益分析就是对收集来的各种各样的利益,筛选出重要的、值得考虑的利益,必要时予以排序,寻找不同利益之间的共同点或者冲突。法官在进行利益分析时的目的应当明确,在具体分析时要做到客观、中立、公正。
3、评估当事人的利益。均衡性和实现利益的最大化是利益衡量的最基本要求。凡被纳入评估权衡范围的权利利益都应具有正当性,权衡的目的是实现各方利益的最大化,但我们要重点把握的是,在利益衡量时只存在协调,而不存在绝对的牺牲。不能为了一方的一个利益而绝对地牺牲或者放弃另外一方的另一个利益。总之,利益衡量的评估过程应当开放、透明、合乎法理;利益衡量的评估原则应当遵循公开、公正、公平和正义;利益衡量的评估理由和结论必须明确、具体、兼顾各方的利益。
(五)利益衡量的界限。
利益衡量并不是抛弃规则的协调和衡平,也不是无边无际判断和裁判。
1、利益衡量具有节制性。法官在审理民事案件的时候,对于对立双方当事人的利益进行估量和衡平,必须充分考虑妥当的解释的场合,必须充分把握协调和衡平的度,因为利益衡量不应是毫无节制的恣意的,这也是利益衡量首要的界限。此种考虑,也可以说是一种广义的利益衡量。例如,是否有利于法的安定性,或者仅此而言虽说可以,还必须考虑此后的裁判中是否要有所节制等⑦。
2、利益衡量具有约束性。利益衡量应受实用的可能性的约束。即对于某个案例虽然可以依利益衡量得出妥当的结论,但纵览全体,考虑到与其他案例的横向或纵向的关系,则应认为并不妥当。法官在进行判断时,应充分考虑所采用的条理与其他制度和规定的整合性,即纵的、横的关系,应考虑作为一般原则是否适当。这种利益衡量,它不是自己任意的解释,要具有合理性,具有说服力。
3、利益衡量具有论理性。也就是说,利益衡量必须与法律条文相结合。因为利益衡量要有说服力,就不能丢掉论理。作为论理,使结论与法律条文相结合,即这一结论可以从形式上结合条文予以说明,否则仍旧是任意的和恣意的判断。“利益衡量论中,有不少过分任意的或可能是过分任意的判断。不认真学习注重论理的概念法学的思考方法,就难以超越概念法学。不讲论理,只是卖弄利益衡量,是非常危险”⑧。所以,何处引入利益衡量、进行实质的判断,应该归入说服力或可接受性的问题。要想通过利益衡量的方法实现目的,不能过分轻率地议论,应有充分的理由,即实质的理由和形式的理由,这两者无论如何都是非常必要的。
三、结论
(一)运用利益衡量理论,对完全由一方承担责任的分析。
运用利益衡量理论,通过分析,我们可以发现完全采信网络交易平台提供商的主张(用户同意了其对买方遭遇欺诈等问题时免责的用户协议,因此其不承担责任)或完全采信买方的主张(用户协议为无效的格式合同,且网络交易平台提供商作为交易平台的提供者,应对卖家及商品进行审查,因此应承担责任)都是不恰当的。
1、由网络交易平台提供商承担买方的损失的分析。
当买方遭遇欺诈或商品存在问题时,如果由网络交易平台提供商全部承担买方的损失是不实际,也不可能的,也有悖公平原则。因为①、网络交易平台提供商作为网络服务提供商能够控制的范围是有限的。网络交易平台提供商没有权利也没有能力商品提供商(人)进行实质性的审查,也不可能对所有在平台上交易的商品的来源、合法性、质量等进行检查。其仅能对商品提供商提供的信息履行形式审查义务(禁止违法性商品禁卖品的信息发布),并对信息不加以篡改进行发布。以eBay易趣网为例,其注册用户有690万名,网上商品有420万件(均包括国外用户),涵盖了电脑、服装、家电等各个消费领域,责求其核实每一个商品提供商(人)的诚信度,核实每一件网上商品的实际信息是否与商品提供商交易平台上在发布的商品信息相符,是不可能也不实际的。因此不能要求网络交易平台提供商对卖家上传内容的审查核实课以过于严苛的注意义务,否则会导致网络交易平台提供商动辄其咎,步入侵权的雷区。我国虽对当买方遭遇欺诈或商品存在问题时,网络交易平台提供商应承担怎样的责任作出明确规定,但最高人民法院在《关于审理涉及计算机网络著作权纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对第三方利用网络服务商所提供的系统和网络侵害了他人的著作权时,网络服务商是否应承担责任作了明确规定,即在这种情况下网络服务商不应该因其无法控制的第三方的电子形式的信息而承担责任,即使第三方利用网络服务商所提供的系统和网络侵害了他人的著作权。只有当网络服务提供者通过网络参与、教唆、帮助他人实施侵犯著作权行为;或明知网络用户通过网络实施侵犯他人著作权的行为;或经著作权人提出确有证据的警告,仍不采取移除侵权内容等情形时,其才要承担责任。该司法解释对网络服务商的责任做出了基本定位,因此因网络交易平台提供商未对商品进行实质性的审查,而要求其承担责任有悖立法宗旨。②、网络交易平台提供商因提供有偿服务收取的费用与巨大的经营风险是不相称的。目前国内各网络交易平台提供商对卖方一般都是收取2%左右的交易费(大额商品为0.25%),如果要求网络交易平台提供商为几十元左右的交易费而承担巨大的损失的责任,显然是不公平的。③、即使是在传统商品买卖中,买方同样面临产品瑕疵、欺诈等交易风险。法律不应强求使网络交易平台提供商做到事先避免一切侵害他人的危险,因为要求过高的注意标准和禁止性义务在现实中很难做到,而且对行为人未免过于苛责,使其负了不应付的责任。因此消费者要求在电子商务中彻底摆脱交易风险,对网络交易平台提供商而言也是不公平的。④、不利于电子商务的发展。如果要求网络交易平台提供商承担完全赔偿责任,网络交易平台提供商从经济上考虑,要么不再向用户提供网络服务,要么大幅度提高收费标准,而这样既不利新兴电子商务的发展,使得网络拍卖这一快捷、方便、低价的交易模式萎缩,不利于社会经济的发展,最终受损的还用消费者。因此过分加重网络交易平台提供商的责任,要求其完全承担赔偿责任既损害了网络交易平台提供商的利益,也不符合整体消费者的利益。
2、由买方自己承担全部损失时的分析。
当买方遭遇欺诈或商品存在问题时,虽然买方有权要求违约方赔偿损失,但由于前文所述原因,实际上买方难以从违约方那里获得赔偿。在这种情况下,如由买方自己承担全部的损失,也是有失公正,并不利于网络拍卖发展的。①、网络交易平台提供商提供的是有偿服务,买方有权获得相应的服务保障。正如前文所述,目前网络交易平台提供商对在其提供的交易平台进行交易的交易者,收取一定的交易费用,其提供的是有偿服务,虽然该笔费用不大,但是消费者有权获得相应的服务保障。②、有悖平等原则。交易平台很大意义上是一个网络商场,网络交易平台提供商与卖方的关系类似于“柜台”租赁合同关系。在现实生活中商场出租柜台,根据《消法》第三十八条的规定:消费者可以向销售者要求赔偿,也可以向柜台的出租者要求赔偿。既然同是消费者,其享有的权利就应是平等的,当其权利遭受侵害时国家亦应为其提供的保护,不应因为购物方式的不同而有所区别。不能因为网络拍卖是一种全新的商务模式,而成为网络交易平台提供商完全免责的理由。③、网络交易平台提供商对交易者方具有一定的控制能力。网络交易平台提供商从技术上完全可以对在其交易平台上的卖家身份进行形式上的审查。实际上目前各网络交易平台提供商对在其交易平台上的交易者,也都要求先必须注册成为该网络用户,才能上网交易。因此在注册网络交易平台提供商完全有能力要求交易者在注册时提供真实的姓名、住址、身份证件。这样即抑制了一部分人投机心理,又为将来出现交易纠纷时,能向买方提供对方准确资料。因此如果网络交易平台提供商在其能力范围内对交易风险不加以任何控制,也不必承担任何责任,这对买方是不公平的。④、同样不利于电子商务的发展。如对网络交易平台提供商完全负责,这一方面势必导致网络交易平台提供商轻视所传递的信息,藐视被服务者的利益,不利于网络经济的长远发展。另一方面将导致交易双方对网络拍卖存有极大的顾虑、担心其权利得不到应有的保护,而远离网络拍卖,网络拍卖自然也不可能得到长远发展。综上,出现买方遭遇欺诈或商品存在问题时,如网络交易平台提供商完全不承担任何责任,会使作为消费者的利益处于无保障地位,在法律上也是缺乏根据的,也不利于网络经济的长远发展。从而损害网络交易平台提供商的利益。
(二)运用利益衡量理论,重新界定网络交易平台提供商的责任。
以上二种解决问题的模式,从利益权衡的角度都证明过分强调、保护一方的利益都是对另一方的利益的漠视,也不利于网络经济的发展。而且网络交易平台提供商的利益与用户的利益并非绝对冲突,在某种意义上讲两者利益相辅相成。因此在此类案件审理中,一方面既不能完全辖免网络交易平台提供商的责任,即使其用户协议中有免责条款,一方面也不应过分加重其负担。笔者认为,虽然因为网络交易的特殊性,网络交易平台提供商的确没有权利也没有能力商品提供商(人)进行实质性的审查,也不可能对所有在平台上交易的商品的来源、合法性、质量等进行检查,但其应该在其能力控制范围内尽到了足够的注意义务,维护交易安全。因此其要免责,至少还需证明自己尽到了以下义务。否则其应承担相应责任。
1、对卖方尽到了足够的资格上的形式审查义务。
房屋买卖合同权利转让问题研究

祁宏斌


房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让问题(主要是指现房),我国法律界对该问题讨论的不是很多,但是由于厘清该问题对司法实践颇有裨益,因此本文拟就该问题作些探讨。
一、合同权利转让的基本理论问题。1
在研究房屋买卖合同权利转让问题之前,本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。
合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是:第一、合同权利转让是不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让,也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件:第一、权利转让合同成立。第二、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力,对内效力具体表现为:第一、合同权利由让与人转让给受让人,如果是全部转让,则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体,转让人将脱离原合同关系,由受让人取代其地位。如果是部分权利转让,则受让人将加入合同关系,与原债权人一起成为共同债权人。第二、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也将随主权利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为:第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权,而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权,并不因合同权利的转让而消灭。2
我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第九十一条和《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五章的有关规定,其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题,第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。
《民法通则》第九十一条规定:“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同,需经原批准机关批准。但是,法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分,而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素,所以需要取得合同另一方的同意,但是如果转让人不承担合同义务(单务合同)或者义务已经履行完毕,其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢?仅就该条文理解,在这种情况下,仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制,即转让人转让合同权利义务时不得牟利,这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。《合同法》关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上,并借鉴《涉外经济合同法》第26条的有关规定发展而来,它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3 因《合同法》关于债权转让的规定比较明确,本文不再详述。
《合同法》未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分,应当理解为只要符合法律规定,不论动产还是不动产,合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。
二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。
因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不复杂,本文对该问题不再赘述,下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。
预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点:第一种是反对转让,主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性,允许炒楼花可能导致房价上涨,扰乱房地产市场秩序,损害房屋实际使用者的利益,影响国民经济的发展。赞成转让的认为,炒家进入房地产市场进行风险投资,既可以为房地产开发聚集资金,又可以活跃市场,从世界各国房地产交易实践来看,炒家参与房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点 。4本人赞同第二种观点,商品房再转让形成的原因是多方面的,可能是为了投资,也可能是因其他原因,购买的商品房对预购方已经没有意义,例如预购方移居国外。如果一概禁止转让,则限制了预购方合法权益的行使。5
其实,关于预售商品房再转让问题,我国1995年《房地产管理法》已经作出了规定,该法第五十四条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出具体规定,有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款,即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规,其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规:“根据《房地产法》第五十四条的规定,预售商品房不能再转让”。如果预售商品房不可以再转让,那么《房地产法》应当直接作出规定,没有必要再授权国务院制定不可转让的行政法规。所以该条款“实际上是对商品房的预售合同转让的认可”。6
我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法解释。1993年最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》(以下简称《1993年座谈会纪要》)规定: “关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前,将预售商品房转卖给第三人的,必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定,倒买倒卖预售商品房的,应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后,预购方将房屋卖给第三人的,可按一般房屋买卖关系处理”。 《1993年座谈会纪要》大体包含这样几层含义:一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必须符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确解释“转让行为必须符合法规、政策规定”的具体含义,但是根据该段后半部分的规定,违法“法规、政策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了《民法通则》的立法本意,这大体与我国当时的经济体制有关。
1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《1995年司法解释》)中,对预售商品房再转让问题作出比较详细的规定,为避免不必要的争论,本文全文引用该规定:“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理”。
根据以上规定,可以将预售商品房的债权转让问题归纳为:一、预售商品房合同无效的,预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必须是在预售方实际交付房屋之前,且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系,而非预售商品房再转让关系。
与《1993年座谈会纪要》相比,《1995年司法解释》对商品房债权转让问题的规定出现了很大变化:一、《1993年座谈会纪要》规定在房屋交付之后预售方转让房屋的,是房屋买卖关系,而《1995年司法解释》强调在实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后,预购方将房屋再转让给他人的,是房屋买卖关系。《1993年座谈会纪要》关于这方面的规定有悖于物权理论,因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的所有权,其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系,其中可能仍然包括预售商品房再转让关系。《1995年司法解释》将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋所有权证后的转让范围内。预购方取得房屋所有权证书当然取得房屋的所有权,即便这时房屋还未交付,其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、《1993年座谈会纪要》规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效,而《1995年司法解释》则强调转让预售商品房应当办理转让手续,将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是,该“转让手续” 是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续?该“转让手续”的具体含义是什么?无论该“转让手续”是指什么,决不可能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续,因为如果办理了房屋产权登记手续,预购方已经取得预购商品房的所有权,那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系,而只存在房屋买卖关系。根据该解释的规定,该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢?该解释没有作出进一步的规定,但是根据《房地产法》第四十四条第二款:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定,该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。
2003年最高人民法院又发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《2003年司法解释》),其中第六条涉及登记备案问题。该条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外”。根据该条规定,预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件,除非双方当事人另有约定。也就是说《2003年司法解释》对《1995年司法解释》关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正,即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同,如果符合法律规定的条件,则该预售商品房买卖合同生效,而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理,预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的原因。
此外,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时,预购方将购买交付的商品房转让他人的,对该转让的性质如何认定?根据最高人民法院以上司法解释的规定,预售商品房再转让限定在商品房尚未实际交付以前,交付以后的转让问题不适用该解释。登记是房屋所有权变更的公示方式,在房屋未办理登记时,该房屋的所有权仍然属于开发商,那么该转让是否属于无权处分呢?无权处分行为主要包括以下几种情形:出卖他人之物,出租他人之物,未经共有人同意出租、出卖共有物,将他人之物设定抵押、质押等。7 从表面上看,该转让属于无权处分,但是仔细推敲起来就会发现这种理解存在问题:房屋未交付以前,预购方转让合同权利只要通知预售方,该转让合同即对预售方发生法律效力,但是按照无权处分处理,预购方转让房屋必须经过预售方追认,该转让合同才能生效,这种结论让人觉得不可思议。其实,按照合同权利转让理论,除不得转让的情形外,预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人,此时预购方转让的是房屋买卖合同中请求预售方协助办理产权的权利。因此,在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记,预购方将购买交付的商品房转让他人,其法律性质仍然属于合同权利转让问题,只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法解释的有关规定,而应当适用《合同法》关于合同权利转让的一般规定。
三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。
在理论界和实务界有一种观点,认为未取得权属证书的房屋,无论是房屋所有权还是债权都不得转让,因转让而签订的合同都是无效的。其法律根据是《房地产法》第三十七条,该条规定:“下列房地产,不得转让:…(六)、未依法登记领取权属证书的…”。
这种观点对法律的理解有失偏颇。根据有关法律规定,至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让:
第一是房地产开发商出卖现房的情况。根据2001年6月1日国务院颁布实施的《商品房销售管理办法》,其第七条规定:“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出,开发商不需要办理产权初始登记手续,可以直接将现房出卖给买受人。也许有人会提出,《房地产法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。那么如何解释“转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”的规定和《商品房销售管理办法》第七条的规定之间的矛盾呢?实际上,二者之间不存在竞合问题,理由为:《房地产法》第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地使用权,如果转让已经有建成房屋的土地使用权时该房屋应当具有所有权证书,一般情况下,买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而《商品房销售管理办法》第七条规定的转让是商品房(现房)的转让问题,而非单纯的土地使用权转让,对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。
第二是开发商预售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或者房价款的行为”。 8因为是预售正在建设中的商品房,房屋还未建成,开发商不可能取得房屋权属证书,但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时,开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出,但是房屋已经建成,开发商同样不需要取得房屋权属证书,其可以凭原商品房预售证书继续转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。
第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产,并且与相对人订立财产转让合同。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。对该条款的效力,我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说,即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效,经房屋所有人追认或者出卖人订立合同后取得处分权的,该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。
以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的情况下可以转让房屋的情形,只是第三种情形受到一定的限制,即无处分权的人处分他人房屋,未经房屋所有人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的,该合同无效。至少排除这三种情形之外,其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让,例如自然人、法人自建的房屋,在未取得房屋权属证书时不得出卖。
按照这种逻辑思路,可以得出买受人与出卖人(可以是开发商,也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织)签订房屋买卖合同,在未办理房屋权属变更登记手续之前,买受人对出卖人享有的权利包括:接受房屋和要求出卖人协助办理房屋权属登记手续;与此相对应,出卖人的义务包括:交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人(受让人)。此时,因房屋尚未办理过户手续,房屋所有权仍然属于出卖人,所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利(请求权),而不是房屋所有权。在这种情况下,该权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定,同时由于《合同法》对《民法通则》有关权利转让问题进行了修正(转让权利只需通知出卖人,该权利转让合同即对出卖人发生法律效力),根据“特别法优于普通法”的原则,关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定(预售商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法解释)。
四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。
(一)、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。
根据我国税收征收方面的法律规定,房屋买卖合同的买受人应当按照房屋买卖的成交价格交纳契税。如果在只有买卖合同的双方当事人的情况下,契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中,应当由哪一方缴纳契税?未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效?
对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点:一种认为,买受人和出卖人都应当缴纳契税,即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后,再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书。如果买受人未缴纳契税,应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为,契税应当由受让人交纳。如果买受人和出卖人都缴纳契税,结果是人为地制造了两次买卖、两次税费,无法实现社会效益的最大化。9
本人同意后一种观点,除该观点的理由之外,还有如下理由:
第一、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税”,其第四条规定:“契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;……”,《中国人民共和国契税暂行条例细则》第七条规定:“条例所称房屋买卖,是指房屋所有人将其房屋出售,由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为”。根据以上规定,契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人,即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区别二种情形:第一是买受人将合同权利部分转让给受让人,买受人不退出原房屋买卖合同,买受人和受让人共同对出卖人享有权利,是该房屋的共有人,也是房屋权属的共同承受人,契税当然由二者共同缴纳。第二是买受人将合同权利全部转让给受让人,买受人退出原房屋买卖合同,受让人单独对出卖人享有权利,是房屋权属的承受人,契税由受让人缴纳,因买受人已退出原房屋买卖合同,其不应当再承担契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析,可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价,买受人没有取得房屋权属证书,当然不需要缴纳契税。如果买受人缴纳契税,则其取得房屋权属证书,此时的转让行为是房屋买卖关系,而不是合同权利转让关系。
第二、如果认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效,那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品,因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系,该法律关系属于税法的调整范围,而买卖合同以及权利转让合同是民事关系,二者之间没有任何原因和结果关系。
第三、无论《民法通则》和《合同法》,还是最高人民法院的相关司法解释,都承认房屋买卖合同权利可以转让,并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合同权利转让生效的要件。其实,不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费,其还是应当按照税收法律的规定交纳所得税等其他税费。
因此,房屋买卖合同权利转让,转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时,无论是买卖合同的当事人,还是权利转让的当事人,契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。
(二)抵债房屋的再转让问题。
在房地产开发活动中,以房抵债的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用,往往要求施工方垫资施工,待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下,实际存在两种法律关系:建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关,故仅论述房屋买卖合同关系。
以房抵债的法律性质为房屋买卖关系,即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条也对此作了明确规定:“本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:……(四)以房地产抵债的;……”。
施工方为了使房屋变现,就需要转让该房屋,这种转让分为两种情形:一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋,该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议,由施工方将该抵债房屋转让给第三人,第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需要缴纳契税和其他税费,为减少变现成本,施工方大多采取第二种方式变现。
如何确定施工方转让行为的法律性质?开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系,则开发商承担的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续,施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书,其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利,即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成,所以该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的规定。
由于施工方不具有房地产开发资格,其与第三人达成协议后,再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同,例如三个合同的房屋价格分别为100万元,权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现,往往会降价销售房屋,例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元,施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元,最后第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同,此时存在一个问题:合同权利转让是指不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。最后一个合同改变了第一个合同的内容,这种改变是否影响权利转让的性质?施工方转让合同权利的完整流程是,开发商和施工方签订商品房买卖合同,工程款为房屋价款,其后施工方再和第三人签订权利转让合同,施工方收取第三人给付的对价,最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐,施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后(可能是口头的,也可能是书面的),由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款,因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人,该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析,最后一个合同只具有形式上的意义,或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何,施工方的转让行为仍然为权利的转让,我们权且称之为“简化的权利转让”。
(三)、《合同法》第八十七条的具体含义。
《合同法》第八十七条规定:“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的,依照其规定”。具体到房屋买卖合同权利转让问题,“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续?如果是转让合同应当办理登记手续,那么未办理登记手续是否影响该合同的效力?
根据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定,该“批准、登记手续”显然是指转让合同的批准、登记手续,这种理解应无异议。
关于房屋买卖合同权利转让登记问题,只有《1995年司法解释》第二十九条作出规定,但是该司法解释即不是法律(狭义的法律),也不是行政法规,同时该司法解释只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件,而不适用1995年以后的案件,再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否需要登记都没有作出规定。本人认为,房屋买卖合同债权转让不需要办理登记手续,或者至少说现在不需要办理登记手续。因此,未办理登记手续不影响转让合同的效力。
五、结论。

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