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“克隆出租车”案引发的法条矛盾和法理冲突

李旺城、崔杰


一、案情介绍
2001年7月间，犯罪嫌疑人吴某在北京市丰台区菜户营机动车交易市场以人民币23000元的价格从他人手中购得夏利牌轿车1辆，又以人民币3000元的价格从他人处购买伪造的出租车车牌（京B-77886）1副及出租车防护网等物，假冒北京市深顺出租汽车公司的出租汽车运营，非法获利人民币2000余元。同年12月14日，吴在顺义区首都机场进行非法运营时被查获。公安机关以吴某涉嫌买卖国家机关证件罪移送我院审查，经依法审查后，我院以买卖国家机关证件罪向法院提起公诉，法院于2003年2月11日判决被告人吴某犯买卖国家机关证件罪，判处有期徒刑一年缓刑二年。
此案的出租车是“克隆出租车”，它配有“正式”的车辆牌照，有挂靠的出租车公司的名称、准运证、计价器等一套手续，但所配的车牌和手续全是伪造的出租车。鉴于类似的克隆出租车案时有发生，法院判决的罪名又有伪造、买卖国家机关证件罪和非法经营罪不等，引起了我们的思考。
二、引发的问题
（一）吴某利用“克隆出租车”营业行为究竟构成何罪？
第一种观点：吴某触犯刑法第280条第1款[1]，构成伪造、买卖国家机关证件罪。《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家工商行政管理局关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》[2]（以下简称《规定》）第7条中，将机动车车牌证以及机动车入户、过户、验证的有关证明文件的，视为国家机关的证件。在刑法第375条中[3]，车辆号牌被定义为专用标志。第二，吴某并无伪造车牌的工具，且假车牌的卖主没有下落，单凭吴某一个人的口供和一块伪造的车牌，买卖关系无法完全确定，因此定买卖国家机关证件罪值得商榷。
第二种观点：吴某类推第375条第2款非法买卖武装部队车辆号牌专用标志处理。这里就有一个问题，此罪要求是情节严重的才构成犯罪。根据最高人民法院关于审理非法生产、买卖武装部队车辆号牌的司法解释[4]，非法生产、买卖武装部队车辆号牌三副以上的属情节严重。首先，这种类推并不适用，显然非法生产、买卖武装部队的车辆号牌性质更加恶劣；第二，即使可以这样类推，那么刑法的第281条[5]第375条要求情节严重的（三副以上）才构罪，而刑法第280条并无情节严重的规定，即一副就构罪，这种类推显然有失公平。
第三种观点：吴某触犯刑法第225条[6]，构成非法经营罪。吴某的行为是属未经许可经营法律、行政法规规定的专营行业的行为，此罪需情节严重的才构罪，根据最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定，非法经营罪情节严重是指个人非法经营数额在五万元以上，或者违法所得数额在一万元以上。从审查的事实看，吴某非法经营不到一个月，违法获利只有2000余元，情节属较轻，既然情节不属严重，那吴某也就不构成非法经营罪。因此，第三种观点也不可取。
第四种观点：吴某是违法行为，但无罪。即使将来找到卖方，因为吴某不法行为时间较短，营利不大，适用刑法第十三条情节显著轻微危害不大的，不认为是犯罪。笔者倾向于这种观点。
（二）机动车号牌是否属于国家机关证件？
证件，是证明身份、经历等的文件，如学生证、工作证、毕业证书等。标志又作标识，有两个含义：一是表明特征的记号，二是表明某种特征。从这两个定义可以看出，证件是一种文件，标志虽有两个意思，但都与事物的特征相联系。机动车号牌无论如何不能说是一种文件，事实上机动车只有具备号牌这种标志（或特征），才允许在道路上行驶。说机动车号牌并不是证件，而是一种标志，这在刑法分则其他条文的规定中可以得到印证。《刑法》第375条（见注3）规定了3个罪名，其中第1款规定了两个罪名，即伪造、变卖、买卖武装部队公文、证件、印章罪和盗窃、抢夺武装部队公文、证件、印章罪；第2款规定了一个新罪名，即非法生产、买卖军用标志罪。从第2款的规定可以看出，法律是将武装部队制式服装、车辆号牌作为专用标志的一种，而不是证件。因为从法律的严谨性、协调性来分析，如果车辆号牌是证件的一种，就没有必要把车辆号牌作为一种标志单列一款，并规定一个新的罪名。
（三）刑法第二百八十条对买卖、伪造车辆号牌的处刑是否有失公平？
生产、买卖武装部队的车牌，只有情节严重的才构罪，但如何才算情节严重呢？2002年4月10日最高人民法院公告宣布《关于审理非法生产、买卖武装部队车辆号牌等刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（见注4），解释的第二条明确规定只有“买卖、伪造、生产、变卖三副军车牌照”才算“情节严重”，即才构成犯罪。这里我们不禁产生一个疑问，普通车辆牌照属于国家机关证件，那么依照刑法第二百八十条只要买卖一副就构成犯罪了，我们都知道国家对军车的优惠制度，有了军车牌照，连上高速、过桥都免收费用，因此显然买卖军车牌照对社会的危害性要大于买卖普通车牌照，而结果呢？是买卖军车牌照需三副才构罪，相反买卖普通车牌照只需一副就能构罪，这种量刑是显失公平的，也就是说这两个法条对同种行为的处刑存在着法条冲突。它与传统“入罪举轻以明重，出罪举重以明轻”的刑法理念以及罪刑相当原则相矛盾。如果说对买卖军车牌照是特别规定，那么按照特别规定优于普通规定的原则，买卖普通车辆牌照也应是三副以上才构罪。
三、提出建议
从上述《规定》的依照来看，买卖普通机动车牌证（我们认为，这里的牌证即指号牌或牌照）也不应认定为买卖国家机关证件罪。因为如果机动车牌证本身就是国家机关证件的话，就可以直接按照《刑法》第280条第1款（见注1）的规定处罚，而没必要再专门作出解释，正是因为机动车牌证不属于国家机关证件，而伪造、变造、买卖机动车牌证的行为又具有较大的社会危害性，所以有关单位才作出解释，对以上三种情况，可以依照《刑法》第280条第1款的规定处罚。那么，既然机动车牌证不是国家机关证件，《规定》为什么要将其解释为伪造、变造、买卖国家机关证件罪的犯罪对象呢？这就牵涉到如何理解和评价《规定》第7条的解释，我们认为，机动车牌证和机动车入户、过户、验证的有关证明文件是并列的，只要伪造、变造、买卖其中的任何一种，都可以依照《刑法》第280条第1款的规定处罚。但是必须指出，从罪行法定原则和立场出发，《规定》第7条已经超出了解释权的范围，侵犯了立法权，因为该条是将不是国家机关证件的机动车牌证解释为国家机关牌证，换句话说，就是把不是犯罪对象的东西解释为犯罪对象，这不是司法解释所能够承担的责任，而是立法机关所应关注并加以解决的。同时，《规定》第7条的解释，也与刑法分则有关条文的规定相矛盾，使刑法内部的协调性遭到了破坏。
针对出现的法条矛盾和法理冲突，笔者建议“两高”尽快出台对“伪造、变造、买卖国家机关证件罪”中“伪造、变造、买卖普通车辆牌”构成犯罪的数量标准。

注释：[1] 刑法第二百八十条第一款 伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。
[2]最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家工商行政管理局关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定。（1998年5月8日）第七条 伪造、变造、买卖机动车车牌证以及机动车入户、过户、验证的有关证明文件的，依照《刑法》第二百八十条第一款的规定处罚。
[3] 刑法第三百七十五条 伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺武装部队的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，初三年以上十年以下有期徒刑。非生产、买卖武装部队制式服装、车辆号牌等专用标志，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制，并处或者单处罚金。单位犯第二款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照该款规定处罚。
[4] 最高人民法院关于审理非法生产、买卖武装部队车辆号牌等刑事案件具体应用法律若干问题的解释（高法解释）第二条 非法生产、买卖武装部队车辆号牌等专用标志，具有下列情形之一的，属于刑法第三百七十五条第二款规定的"情节严重"：（一）非法生产、买卖武装部队军以上领导机关专用车辆号牌的；（二）非法生产、买卖武装部队其他车辆号牌三副以上的；（三）具有其他严重情节的。伪造、变造武装部队车辆号牌或者买卖伪造、变造武装部队车辆号牌，情节严重的，依照刑法第三百七十五条第二款规定定罪处罚。
[5] 刑法第二百八十一条 非法生产、买卖人民警察制式服装、车辆号牌等专用标志，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制，并处或者单处罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款规定处罚。
[6]刑法第二百二十五条 违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并出或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：
（一） 未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；
（二） 买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的；
（三） 未经国家有关主管部门批准，非法经营证券、期货或保险业务的；
（四） 其他严重扰乱市场经济秩序的非法经营行为。


【参考书目及法条】
一、《新刑法条文释义》刘家琛主编，人民法院出版社出版。
二、《中华人民共和国刑法》。
三、《全国律师资格考试大纲及比度法律法规汇编》司法部律师资格考试委员会审编，中国政法大学出版社出版。
四、《刑法疑案研究》，主编陈兴良，法律出版社。




湖北省武汉市人大常委会


武汉市住宅区物业管理条例(2004年)



　　（１９９９年７月３０日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，１９９９年９月２７日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准；根据2004年6月25日武汉市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过、2004年7月30日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市计划生育管理办法〉等14件地方性法规部分条款的决定》修正）


第一章　总则

　　第一条　为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条　本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
　　本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
　　第三条　住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
　　第四条　住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
　　开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条　市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
　　区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
　　本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。
　　第六条　本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章　前期物业管理与移交

　　第七条　本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
　　第八条　新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
　　第九条　开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
　　第十条　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
　　第十一条　在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
　　第十二条　开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
　　第十三条　开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
　　开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。
　　第十四条　开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
　　（一）住宅区规划图和批准文件；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）道路及地下管网竣工图；
　　（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；
　　（五）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
　　（六）其他必要资料。

第三章　业主自治管理

　　第十五条　住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇（乡）人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
　　第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
　　第十六条　出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
　　公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
　　业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
　　业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。
　　第十七条　业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
　　业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
　　业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。
　　第十八条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、撤换业主委员会委员；
　　（二）审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；
　　（五）决定物业管理的其他重大事项。
　　第十九条　业主委员会履行下列职责：
　　（一）选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；
　　（二）依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；
　　（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；
　　（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
　　（五）督促业主公约的实施；
　　（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督；
　　（七）业主大会赋予的其他职责。
　　第二十条　选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
　　第二十一条　业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章　物业管理企业

　　第二十二条　市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。
　　物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。
　　国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。
　　第二十三条　被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
　　物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。
　　物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
　　第二十四条　物业管理企业从事下列物业管理服务事项：
　　（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
　　（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
　　（三）绿化养护；
　　（四）治安防范服务；
　　（五）清扫、保洁服务；
　　（六）车辆进出和停放的管理；
　　（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
　　（八）物业维修专项资金的帐务管理；
　　（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
　　（十）其他物业管理服务事项。
　　第二十五条　物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：
　　（一）按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；
　　（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
　　（三）定期对住宅区共有部分进行养护、维修；发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修；
　　（四）定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；
　　（五）听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；
　　（六）设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
　　第二十六条　物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
　　第二十七条　物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章　物业使用与维护

　　第二十八条　物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
　　第二十九条　在住宅区物业使用中禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；
　　（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；
　　（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；
　　（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；
　　（五）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
　　（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
　　（七）不按照指定地点停放车辆；
　　（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
　　业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
　　第三十条　业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。
　　第三十一条　住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
　　前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
　　第三十二条　房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。
　　因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。
　　第三十三条　业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。
　　第三十四条　住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
　　第三十五条　任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。
　　第三十六条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。

第六章　物业管理用房与费用

　　第三十七条　开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
　　第三十八条　物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
　　第三十九条　物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
　　综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。
　　综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
　　特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
　　第四十条　物业维修专项资金由下列资金构成：
　　（一）开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五（配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的百分之二点五）向业主委员会提供的物业管理启动资金；
　　（二）住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金；
　　（三）按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
　　物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
　　第四十一条　物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
　　业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
　　第四十二条　房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。
　　第四十三条　物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章　法律责任

　　第四十四条　有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：
　　（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。
　　（二）物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正；逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
　　（三）物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正；逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
　　（四）物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书。
　　（五）开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交；逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。
　　（六）开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行；拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。
　　（七）开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得一倍罚款。
　　（八）占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正；情节严重的，处以一千元以上一万元以下罚款。
　　（九）单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。
　　第四十五条　违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。
　　第四十六条　开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　第四十七条　业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳；逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
　　第四十八条　发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
　　第四十九条　房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

　　第五十条　本条例中有关用语的含义为：
　　（一）住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地；
　　（二）业主，是指物业的所有权人；
　　（三）使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
　　（四）共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施；
　　住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施；
　　房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位；
　　房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
　　（五）住宅小区，是指建筑用地在二万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区；
　　（六）住宅组团，是指建筑用地在一万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区；
　　（七）中高层住宅楼，是指住宅层数在七至九层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼；
　　（八）高层住宅楼，是指住宅层数在十层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
　　第五十一条　开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
　　第五十二条　其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。
　　第五十三条　本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
　　第五十四条　本条例自公布之日起施行。