榆林市人民政府办公室关于印发榆林市房地产市场监管办法的通知
作者:法律资料网 时间:2024-07-26 12:34:23 浏览:8419
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榆林市人民政府办公室关于印发榆林市房地产市场监管办法的通知
陕西省榆林市人民政府办公室
榆林市人民政府办公室关于印发榆林市房地产市场监管办法的通知
各县区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：
《榆林市房地产市场监管办法》已经2011年6月22日市政府第5次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。
榆林市人民政府办公室
二○一一年七月十二日
榆林市房地产市场监管办法
第一条 为了加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序，维护房地产权利人的合法权益，根据《陕西省城市房地产市场管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本行政区域内房地产开发经营及市场监管适用本办法。
第三条 市、县区住建部门是房地产市场监管行政主管部门，负责本行政区域内房地产市场的监督管理工作。市、县区发改、国土、规划、物价、综合执法、税务、金融、工商等部门按照职权划分做好有关房地产市场监督管理有关工作。
第四条 房地产开发项目建审程序
（一）房地产开发企业应当取得用于商品房开发的国有土地使用权证书。
（二）建立《房地产开发项目手册》。
房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审批手续原件到住建部门备案，领取《房地产开发项目手册》。《房地产开发项目手册》应当记录项目实施过程中的主要事项。
（三）办理《房地产开发建设条件意见书》
房地产开发企业持用地规划许可证到当地住建部门申请办理《房地产开发建设条件意见书》，绿化方案审查意见书，到当地发改委进行项目备案。到当地规划部门办理开发项目建设工程规划许可证、施工许可证。房地产开发企业在取得项目建设施工许可证后，方可开工建设。
（四）商品房销售
房地产开发企业在取得国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后且工程建设投资达到总投资的25%以上方可申办商品房预售许可证，同时在物价部门进行价格备案。房地产开发企业在取得预售许可证后，进行商品房预售。
房地产开发企业在项目已通过竣工验收，具备交付条件，需要现售的，应当在现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明材料报送住建部门备案，同时在物价部门进行价格备案。
（五）商品房合同备案
房地产开发企业在与购房者签订合同后30日内，到住建部门办理合同备案手续。
（六）开发项目验收
房地产开发企业在项目通过规划、消防、环保等单项验收和工程竣工验收合格后，住建部门应当对项目进行物业管理用房等公共设施验收。
（七）商品房交付使用
房地产开发企业在有关部门对项目进行验收合格备案后，交付业主使用，并给业主发放《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。在房屋交付使用之日起90日内，房地产开发企业办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第五条 土地供应
（一）国土部门要强化保障性住房和普通商品住房年度用地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地规模。
（二）在普通商品房用地出让时，在限户型、限容积率、限销售均价的前提下，由具有房地产开发资质的企业竞拍地价，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
（三）根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。
（四）按照法律法规处置闲置土地，查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
第六条 项目审批
发改、规划等部门对新建房地产项目要严格审查。新开工项目必须采用低碳、环保、节能的新材料、新技术、新工艺，应当符合普通商品房套型结构比例，有完善的公共服务设施。对不符合建筑节能强制性标准的，发改部门不得对项目进行备案批复，规划部门不得核发建设工程规划许可证。
第七条 商品房销售
（一）严格商品房预售许可管理。
房地产开发企业应当严格按照商品房预售方案进行预售。未取得预售许可不得预售，不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。违规预售的，住建部门依法进行查处。
（二）严格商品房预售价格监管。
房地产开发企业申办预售许可时必须在预售方案中据实按套报送预售价格，并按套明码标价、“一房一价”、公开销售。对商品房实际成交价格高于报送价格的，关闭商品房买卖合同网上签约系统，不予合同备案。住建、物价部门要依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。
（三）加强中介机构的管理。房地产中介代理销售公司在取得工商营业执照后应当及时到住建部门进行登记备案，严格执行商品房销售的有关规定；房地产评估公司应在房产抵押、资产认定、房产交易等价格评估中，本着公开、公平、公正的原则，科学、合理、诚信地进行价格评估。金融等有关部门、单位在涉及房地产评估业务中，不得违反有关规定，擅自指定评估公司。
（四）严格商品房交易行为监管。
对有房不售、签订虚假商品房买卖合同以及取得预售许可后未在10日内将全部可售房源一次性公开销售的，采取暂停预售、关闭商品房买卖合同网上签约系统。税务部门应当依法对房地产开发企业偷漏税行为进行查处。住房、物价部门对定价过高、涨幅过快开发项目的企业进行约谈。工商部门应当依法查处虚假广告行为，商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，不得发放新开发项目贷款。房地产交易和产权登记部门对开发项目未取得商品房预售许可证和未进行现房销售备案的，不得办理初始登记；未取得项目相关验收合格备案的，不得办理交易及产权登记手续。
住建部门应当建立个人住房和房地产市场信息网络系统，实现信息资源共享，共同监管。
第八条 违规建设项目监管
对未取得相关前置手续而擅自开工建设的、对在集体土地进行变相商品房开发建设的、对批少建多、擅自改变容积率和建筑密度的、对没有采用建筑节能新材料、新工艺的项目，有关监管部门要依照相关法律法规予以查处。
第九条 加强房地产开发企业日常监管
住建部门要加强对房地产开发企业日常监督检查，及时准确掌握房地产开发企业项目建设进展、销售经营等情况。定期召集相关监管部门座谈磋商，互通信息，协作配合，形成监管合力。
第十条 法律责任
（一）监管部门及其工作人员在房地产市场监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或者有其他违法违规行为的，依法追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关。
（二）房地产开发企业有违规建设行为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定处理。
（三）房地产开发企业或者房地产代理销售公司有违规销售行为的，依照《商品房销售管理办法》有关规定处理。
第十二条 本办法从2011年 8月12日起施行。有效期从2011年8月12日起至2016年 8月 12日止。
一、基本案情
周某在县城建有房屋一栋，2008年7月办理了产权登记手续。次年，周某因生意亏损，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，李某支付了购房款50万元给周某，周某将房屋产权手续交给了李某，双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日，周某外出务工，双方失去联系，后李某亦外出务工，买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值，即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并办理了房屋过户登记手续。2001年底，李某外出务工回家，找到周某要求其办理房屋过户手续，周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只要房屋，双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。
二、分歧
法院在审理过程中，出现两种不同处理意见。第一种意见认为，李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效，应继续履行，讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某，并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。
第二种意见认为，虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续，实现了物权转移登记，陈某取得了房屋的合法物权。因此，李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的，无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》，由周某退还购房款给李某，并按违约责任赔偿李某的经济损失。
三、评析：笔者同意上述第二种意见，其理由是：
本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，李某已实际支付了大部分购房款，为什么还不能取得房屋所有权？这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该法条可看出，不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此，我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义，意思主义是例外。
何为债权形式主义？这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种，基于法律行为的物权变动如何进行，各国物权立法上有三种模式，即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力，亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外，还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合，其核心是：物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可，不需另有物权的合意。由此，债权形式主义引起 物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案，李某与周某签订的《房屋买卖合同》，仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。
由上可看出，合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，也就是前述所说的前提，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记，其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。
因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但因没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，李某不能取得物权。相反，陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同，并办理了产权转移手续，房屋所有权发生了转移，陈某取得了物权。所以，在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了
（作者单位：湖南省道县人民法院）
中国和葡萄牙发表联合新闻公报
中国 葡萄牙
中国和葡萄牙发表联合新闻公报(全文)
2005年1月13日，中华人民共和国和葡萄牙共和国共同发表联合新闻公报。公报全文如下：
中华人民共和国与葡萄牙共和国联合新闻公报
（二零零五年一月十三日）
1、值此中华人民共和国与葡萄牙共和国庆祝建立外交关系二十五周年这一具有特殊意义的时刻，应中华人民共和国主席胡锦涛邀请，葡萄牙共和国总统桑帕约于2005年1月11日至17日对中华人民共和国进行国事访问。
一
2、中葡重申两国建立在相互尊重基础上的友谊，并表示愿共同努力，加深和丰富两国在各个领域特别是经济领域的关系。
3、中葡积极评价1979年建交以来两国关系的发展，重申愿通过加强高层互访、双边接触和深化经济、文化和科技合作进一步加强双边关系。
4、经中国政府同意，葡萄牙政府决定于2005年在上海设立总领事馆，并向香港委派名誉领事。
5、中葡高度评价中华人民共和国澳门特别行政区成立5年来取得的成就，并对《联合声明》的贯彻和实施表示赞赏。双方认为，在进一步发展双方的交往与合作中，澳门特别行政区应当继续发挥重要作用。
6、中葡高度重视发展两国在经济、文化、科技、旅游、司法等领域的交流与合作，相信访问期间签署的有关协议将有助于加强两国在上述领域的合作。
7、中葡致力于深化经济关系，承诺采取措施，特别是通过宣传两国间或与第三国的贸易机会以及所存在的合作潜力，为两国企业在贸易、投资和旅游领域的交流与合作提供便利。两国认识到建立企业合作关系的重要性和彼此所怀有的兴趣，愿意努力创造条件支持两国企业，特别是中小企业间的合作，并促进双边贸易的平衡发展。
8、中葡重视澳门特别行政区在推动开展商品和服务贸易方面所发挥的重要的区域性平台作用。不久前，由于新的经济协定（《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》和《泛珠三角区域合作框架协议》）的签署，这一平台作用得到加强。双方强调“中国－葡语国家经济贸易合作论坛（澳门）”在发展中国与葡语国家间经济及企业界关系中所发挥的作用，并重申将致力于深化两国在该框架内的合作。
9、中葡将旅游业视为经济发展的动力之一，也视其为密切两国人民之间联系的重要途径。双方鼓励两国旅游主管部门之间和企业家之间开展合作，并愿在中国与欧盟签署的、从2004年9月起生效的关于旅游目的地国谅解备忘录的基础上，扩大两国旅游往来。10、中葡认为发展文化关系对于进一步拉近两国人民和社会的距离，以及加强两国各方面关系具有重要作用。因此，双方鼓励加强大学合作，特别是在语言教学层面，促进汉语和葡语在葡萄牙和中国的教学。11、中葡重申愿通过向两国学生颁发奖学金等方式，促进科技、高教领域的进一步交流。
12、中葡愿进一步加强在司法领域的合作并深化法治问题的对话。双方研究了两国最高法院之间，特别是通过实现法官定期互访来开展合作的可能性。
13、中葡表示愿通过播放节目、开展培训和开发新技术等活动促进两国官方电视台的交流。
二
14、中葡为中欧关系的良好发展感到高兴。两国表示愿继续为深化中欧在政治、经济等各领域的关系做出贡献。
15、葡萄牙重申支持一个中国的政策，反对旨在改变台湾地位、加剧台海紧张局势或可能导致台湾独立的任何单方面举动。葡方认为，应以建设性对话作为两岸关系的基础，和平解决台湾问题，以保证该地区的稳定、繁荣。16、中葡重申欧盟尽早解除对华军售禁令对促进巩固中欧双边政治关系所具有的意义。葡方表示，将根据去年12月8日第七次中欧领导人会晤上欧盟采取的立场，为实现这一目标做出努力。
17、中葡为中欧经济关系在贸易及投资方面所显示出的活力感到高兴，强调加强产业对话、开辟知识产权保护合作等新领域的重要性。
18、中葡强调欧盟给予中国市场经济地位对深化中欧全面战略伙伴关系的重要意义。葡萄牙积极评价中国发展市场经济的取向。双方欢迎成立中欧工作小组，旨在积极确定切实解决此问题的方法。
19、中葡表示将致力于加强中欧在人员交流和打击非法移民方面，特别是尽快开始商谈人员遣返协议的对话与合作。
20、中葡重申促进和保护人权的重要性，强调欧盟与中国在这一领域业已存在的对话的重要性。双方认为中欧对话有助于促进人权事业，主张在平等和相互尊重基础上加强和深化人权对话。
21、中葡强调与联合国框架内的国际人权机构开展紧密合作的必要性。葡方赞赏中国为在短期内批准《公民权利和政治权利国际公约》所做的努力。22、中葡认识到维护地区稳定的重要性。因此，强调继续朝核问题六方会谈的必要性。在这一问题上，中国发挥了突出作用。
23、中葡均确信联合国在解决21世纪之初困扰国际社会的问题上发挥着根本性作用。两国欢迎去年12月2日发表的关于威胁、挑战和变革的高级别名人小组报告，希望它所提出的建议能有利于推动联合国的改革进程。24、中葡重申对多边主义的承诺，表示愿深化在联合国范围内的磋商与合作，为加强多边体制和联合国改革进程的成功做出贡献。
25、中葡表示决心加强合作，以应对艾滋病等新挑战，并与国际恐怖主义、贩毒和有组织犯罪等安全威胁作斗争。
26、中葡声明将全力在国际组织中合作，同各种形式恐怖主义作斗争，以维护对人权、基本自由和法治社会的尊重。
27、中葡认为，各种形式的恐怖主义是对国际和平与安全的严重威胁，是经济和社会发展的障碍。双方因此支持打击恐怖主义的多边性，强调联合国在这一过程中发挥核心作用。
28、中葡确信，在全球化形势下，只有依靠国际社会的共同努力，才能公正解决世界所面临的问题和增进人民福祉。
29、桑帕约总统感谢胡锦涛主席在其访华期间所给予的热情接待，并邀请胡锦涛主席访问葡萄牙。胡锦涛主席接受了邀请。
附件：两国元首会谈后中葡签署的双边合作协议《中华人民共和国最高人民法院与葡萄牙共和国最高行政法院合作协议》
《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于经济合作协定》
《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于相互承认高等教育学历、学位证书的协定》
《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府2005-2007年度文化交流执行计划》
《中国中央电视台和葡萄牙电视台合作协议》《中华人民共和国航空当局与葡萄牙共和国航空当局关于代号共享安排的谅解备忘录》
《中国对外文化交流协会与葡萄牙东方基金会2005-2007年度交流合作协议》
