无论是在英美法系抑或是大陆法系的证据制度中，证人证言均是一种重要的证据形式。“在大陆法系国家，书证和物证因罗马教会法传统更显得重要，但证人的作用并没有被忽视；在普通法系国家，证人是司法程序的中心，甚至有‘无证人，无诉讼’一说。”
证人证言也是我国诉讼制度中法定证据形式的一种，但长期以来，“在我国民事诉讼立法和司法活动中，对证人制度一直未有足够的重视，程序规范疏漏，法律约束不力，致使证人拒不作证或拒不出庭、证人作伪证以及证人证言反复（假证）等现象普遍存在。对当事人而言，这种状况使得本来就十分有限的证据资源显得更加匮乏，影响了正当诉讼请求的实现；而对司法机关而言，则是增加了法官查证的负担，影响案件事实的认定，不利于提高诉讼效率和办案质量。”
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）为改变这一现状,对证人资格、证人应当出庭作证和可以不出庭的法定情形作了比民事诉讼法更加明确规定，还特别规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。但这一规定并未使证人出庭率有明显提高，根据徐昕教授实证调研，在2003-2004年，某三个法院的证人平均出庭率仅为3.54%。
一、证人证言采信率超低的现状与原因
毫无疑问，证人证言对民事诉讼具有十分积极的意义，具体表现在：（1）有利于查明案件事实，确定其他证据的真实性以及证明力的大小。（2）有利于充分贯彻言词原则；（3）有利于庭审质证活动的进行从而保障诉讼公正；（4）有利于促进诉讼效率；（5）有利于民事诉讼中人权保障的实现等。 然而，实务中对证人证言的采信率是很低的，一些利于查明案情的证人证言却被排除在有效证据之外。
（一）证人证言的反复性使之真实性被怀疑。实践中法官对证人证言表现的谨小慎微，绝大多数法官不相信证人证言，认为证人与当事人之间一般具有足以导致证人合作的社会关系，且证人由一方当事人申请提出，并由申请人支付出庭的经济补偿，证人实际是“当事人的证人”，其证言的真实性理应受到怀疑。此外，诉讼中证人证言特别是书面证言的反复性，使法官不敢轻易相信其真实性，如某案中，一位证人先后出具四份书面证言，出庭作证两次，其证言内容相矛盾甚至相反。致使法官对证人证言从一开始便产生警惕，并从“性恶论”的观点去惴度当事人，认为在我国公民素质并未普通上升为“为正义而作证”的前提下，在“明哲保身”的处世哲学盛行的情况下，在对证人的保护和补偿制度极不完善的现状下，证人依然敢为一方当事人作证，除了勇气之外，自然少不了其与当事人之间千丝万缕的利害关系。所以对证人证言一般假定其为“虚假”的。
（二）未成年人证言和利害关系人证言的否定。《证据规定》规定，有利害关系人的证言、未成年人所作的与年龄和智力状况不相当的证言、未出庭作证的证言不能单独作为定案的依据，不少法官便找到了对上述证人证言不予认定的“尚方宝剑”，对未成年人证言和利害关系人证言不加区别，一概否定；并且机械地认为证人“不出庭便不具有效力”，从而简单地把书面证言排除在合法证据之外。加之，有学者撰文论述在某些金额较大合同纠纷中，应排除证人证言，其认为排除证人证言可以从根本上杜绝证人作伪证，使当事人和法官免受虚假证言之害；还可以抑制诉讼，那些不诚信的当事人就不会试图贿买证人作伪证的方式，利用诉讼来牟取非法利益；还可以使当事人自觉在民事活动中采取书面形式等等。 受上述理论影响，很多证人证言均被排除在合法证据之外。
（三）其他机械排除证人证言的情形。诉讼中即使证人出庭作证，对其出庭证言有些法官也会找出各种理由不予采信：如对于无民事行为能力人的证言，以智力状况和不能正确表达为由予以排除；对于与当事人有亲属或从属关系的证人证言，以利害关系为由予以排除；对于当事人超过举证期限申请证人出庭或其他违反程序的证人证言如证人旁听了庭审，一概以程序公正为由予以排除；对于多份证人证言相矛盾的，不加甄别真伪，对所有证人证言予以排除；对于单位证词只有单位盖章而无法定代表人签字，或只有法定代表人签字而无单位公章的，简单地以形式缺陷为由予以排除等等。
据笔者统计，在江西省九江市某县法院2005年所受理的561件民事案件中，证人出庭的案件39件，其中采信证人证言的3份，占7.7%；证人提供证言而未出庭的案件达173件，法官在对证言进行调查核实后采信的有9件，占7.3%，证人证言的采信率是超低的。实践中法官的上述作法，实际上使证人证言这种证据形式仅停留在纸面的规定上，形同虚设，无法发挥其证据作用。既不利于案件真实的发现，又不利于当事人权利保护，对证人证言轻易排除的非理性做法，已构成了实体公正裁判的障碍。
二、实体公正与证人证言的谨慎排除
如前所述，证人证言作为证据形式的一种，具有多重价值。但是“发现真实是民事证据制度的根本目的，程序公正和诉讼效率是第二位的目的，在出现冲突时一般应当把有利于发现真实作为首选价值来考虑，依照有助于促进根本目的的实现来设计具体制度和规则，除非有重大理由，不应当背离这一根本目的”。 对于利于发现案件真实的证人证言，我们就不应轻易排除，要善于应用司法能动性，使之为案件的实体公正服务。
（一）证人证言是寻求某些案件真实不可或缺的证据。对于证人证言在证据中的作用，笔者有亲身体会，在笔者曾承办某拍卖纠纷案中，原告诉称被告拍卖过程中举牌和落槌的拍卖程序违法而主张拍卖行为无效。因无现场录相，只能凭参加拍卖会的证人证言来认定案件事实，若完全排除证人证言的效力，将导致该案事实无法认定而无法下判。但笔者在对双方当事人提供的证人证言（包括书面证词和出庭证言）进行分析取舍后，找出双方证人证言的一致和矛盾之处，依法裁判，而判决效果是胜败皆服。可见对证人证言的效力尽量排除的做法是不具有正当性的。不应对证人的作证动机一律怀疑，即使是证人作证动机不纯（如为了朋友义气、经济利益等），也并不必然导致其作假证，如交通事故目击者悬赏中，当目击者觉得其作证所获利益丰厚，而自愿介入到本不相干的纠纷中，如实陈述其所见，其作证动机并不影响证言的真实性。那种因为有伪证的存在便认为应排除证人证言的论断，无异于因噎废食，舍本求末，也是缺乏理性的，并在学界中非主流观点，不能成为实务中法官排除证人证言的理论依据。
（二）如何对证人证言做到谨慎排除。发现真实永远是证据制度首要目的，如果对《证据规定》的适用偏离了这一目的，我们就应当反思和纠正那种证据规则适用观。从严适用《证据规定》，机械理解甚至错误解读法律条文，从而在诉讼中排除证人证言的适用，无疑不利于查明案件真相：
首先，关于未出庭作证的书面证言效力问题。按《证据规定》的规定，即使是证人未出庭作证并不必然导致其书面证词无效，只是“不能单独作为认定案件事实的依据”，如果能与其他证据相印证，应认定该书面证词的效力。司法解释对于证人不出庭作证也是呈宽容的态度，规定了五种证人可以不出庭的情形。法官在适用此条时，应考虑到我国在证人制度立法内容的不完善，如证人权利义务的失衡，对证人经济损失的补偿和人身安全、财产安全保障的制度缺失等，充分理解证人不出庭的客观因素，宽松掌握“确有困难不能出庭”的情形。对于确有困难无法出庭又不符合《证据规定》第56条1-4项的情形，不妨以该条第5项兜底条款“其他无法出庭的特殊情况”来调整。有时也可以采取变通措施，可由证人在双方当事人交换证据时出庭陈述证言，或由当事人申请法官找证人核实书面证言。其实，“大陆法系对民事证据的资格几乎没什么限制，一般由法官依据自由心证原则，对证据力的大小进行自由评判。对于没有证据证明‘确有困难不能出庭’而出具的书面证言，如果我们一概排除其证据资格，与国际社会证据制度的发展趋势背道而弛，就没有充分的理论根据”。
其次，关于未成年人的证言。因为未成年人主观上对作证的重要性难以把握，客观上易受外界的干扰，一旦作了伪证，也不便追究伪证责任，故实务中一般对于未成年人的证言，很多法官以年龄幼小等原因要么剥夺该类人员的作证资格，要么以“待证事实与其年龄、智力状况不相符”为由对证言不采信。有的法官甚至“还倾向于将无民事行为能力人和限制民事行为能力人等同于不能正确表达意志的人，从而将未成年人和精神病人排除在证人范围之外”。 然而排除非成年人的证言，有时可能严重阻碍事实的查明，如某离婚案件中，李某因家庭暴力向丈夫陈某主张损害赔偿，李某现有证据只有身上的伤痕，证据不足以支持其诉请。但诉讼中他们的孩子（一个8岁，一个11岁）均到庭证实陈某殴打李某的事实，且陈述打击部位与李某伤痕一致。在这种情况下，如果剥夺小孩的作证资格，将无法查明事实，可能导致错判。知道案件情况是证人作证的惟一实质要件，将知道案情的未成年人的证词排除在有效证据之外，与证人制度的基本原理相冲突。
至于利害关系人的证言，并不是一律不具证明效力，只是其证明力小于其他证人的证言，但不排除以利害关系人证言定案的可能，如前文所述的拍卖纠纷案中，被告拍卖公司所提出的证人为拍卖师、记录员、现场保安和其他服务人员共7人，通过让他们分别作证，并在庭上由法官和对方当事人及律师询问，而他们的证词基本一致，法院便认定了其证据效力。其实，如果他们作伪证，总能在一些细节上找到矛盾之处，因为“证人”无论怎样的串通一气和精心谋划，不会是天衣无缝、无懈可击的。所以，不少法官认为利害关系人证言在民事诉讼中应当一律排除，将本应传唤到庭的证人排除在庭审之外的做法，可能会导致本应胜诉的当事人败诉。
综上所述，我们不应把证人证言视为“洪水猛兽”，而应在诉讼中善待它，珍惜它，使证人证言和其他证据形式一起为发现案件真实，促进案件实体公正服务。
注释：
徐昕：《法官为什么不相信证人？——证人在转型中国司法过程中的作用》，《中外法学》2006年第3期。
齐树洁、张冬梅：《完善我国民事证人制度的思考》，《华侨大学学报》2006年第4期。
徐昕：《法官为什么不相信证人？——证人在转型中国司法过程中的作用》，《中外法学》2006年第3期。
参见廖中洪主编：《民事诉讼改革热点问题研究综述》，中国检察出版社，2006年，第536页。
参见章武生：《司法现代化与民事诉讼制度的建构》，法律出版社，2003年，第289-290页。
李浩：《论民事证据法的目的》，《法学研究》2004年第5期。
张永泉：《民事诉讼证据原理研究》，厦门大学出版社，2005年，第94页。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
国家税务总局
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发 [2009] 31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二○○九年三月六日
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章 收入的税务处理
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第三章 成本、费用扣除的税务处理
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第四章 计税成本的核算
第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章 特定事项的税务处理
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
第六章 附 则
第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。
