上海市新建外销商品房先租后售的试行办法
作者:法律资料网 时间:2024-06-25 13:20:48 浏览:9071
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上海市新建外销商品房先租后售的试行办法
上海市房地产交易中心
上海市新建外销商品房先租后售的试行办法
上海市房地产交易中心
为进一步搞活房屋租赁市场，加快新建外销商品房的流通，促进房地产市场的健康发展，现就新建外销商品房先租后售管理提出以下试行办法：
一、商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的商品房在竣工交付，并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后，采取先出租给承租人使用，而后根据合同约定再出售给该承租人的一种促销行为。外销商品房先租后售应严格按照本办法办理。
二、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备以下条件：
1．已经初始登记并取得房地产权证书；
2．已与物业管理企业订立物业管理服务合同并已实施管理；
三、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售，在出租时应先与承租人签订房屋租赁合同。该租赁合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的条款内容外，还应明确双方当事人租后出售该房屋的有关权利、义务。其中必须包括：租后出售该房屋的时限；该房屋出租时的售价与
实际出售时的售价计算；出租人解除承租人租后购房权利的条件；违约责任等内容。
房地产开发经营企业可参照《上海市房屋租赁合同》规范文本并按上款规定自行拟订房屋租赁合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公证处审定。
四、租赁合同签订后的15天内，房地产开发经营企业应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）办理房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）在应当核发《房屋租赁证》的5日内书面通知市房地产交
易中心。
五、租赁合同经登记后，在合同约定的有效期限内，该出租房屋需设定抵押权的，房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押权人。
六、在租赁期间，未经承租人书面同意放弃租后购房权利的，房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人。
在租赁期间，承租人征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人。但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同，并办理变更登记、取得房地产权证书前，不得将该房屋转售给他人。
七、在租赁期间，承租人根据租赁合同约定购买其承租的外销商品房，必须在租赁合同届满前2个月与房地产开发经营公司参照市房地局制定的示范文本签订外销商品房买卖合同，并在合同或合同的补充条款中载明出售前承租人租赁的时间、已缴付的租金。该房屋出租时的售价和实际
出售时的价格计算等内容。
八、买卖合同签订并按规定在市公证处办理公证后的十五日内双方当事人应按规定向市房地产交易中心办理过户申请和价格申报。办理过户申请和价格申报时，除应提交《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》规定的文件外，还应提交原已登记的租赁合同、《房屋租赁
证》和承租人已交付的租金发票、房地产开发经营企业出租该房屋的纳税凭证等文件副本或影印件。
九、经市房地产交易中心办理过户审核和变更登记，承租人取得房地产权证后，租赁合同即自行终止。房地产开发经营企业应在原租赁合同终止之日起的15日内，向原受理登记的房屋所在地区、县房地产交易管理部门办理注销租赁登记。
十、外销商品房先租后售，房地产开发经营企业应按沪地税地（1997）27号“关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知”第三条的规定缴纳有关租、售税款。
十一、租赁期间，双方当事人根据《城市房屋租赁管理办法》第十二条或第二十四条规定，解除或终止租赁合同的，则租赁合同中约定的有关租后出售该房屋的权利、义务也随之解除或终止。
租赁合同解除或终止后，双方当事人再签订外销商品房买卖合同，均不得再按先租后售处理。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起施行。
1997年10月1日
最高人民法院关于购买人使用分期付款购买的车辆从事运输因交通事故造成他人财产损失，保留车辆所有权的出卖方不应承担民事责任的批复
最高人民法院
最高人民法院关于购买人使用分期付款购买的车辆从事运输因交通事故造成他人财产损失，保留车辆所有权的出卖方不应承担民事责任的批复
（2000年11月21日最高人民法院审判委员会第1143次会议通过）
最高人民法院公告
《最高人民法院关于购买人使用分期付款购买的车辆从事运输因交通事故造成他人财产损失，保留车辆所有权的出卖方不应承担民事责任的批复》，已于2000年11月21日由最高人民法院审判委员会第1143次会议通过，现予公布，自2000年12月8日起施行。
2000年12月1日
最高人民法院关于购买人使用分期付款购买的车辆从事运输因交通事故造成他人财产损失保留车辆所有权的出卖方不应承担民事责任的批复
四川省高级人民法院：
你院川高法〔1999〕2号《关于在实行分期付款、保留所有权的车辆买卖合同履行过程中购买方使用该车辆进行货物运输给他人造成损失的，出卖方是否应当承担民事责任的请示》收悉。经研究，答复如下：
采取分期付款方式购车，出卖方在购买方付清全部车款前保留车辆所有权的，购买方以自己名义与他人订立货物运输合同并使用该车运输时，因交通事故造成他人财产损失的，出卖方不承担民事责任。
此复
中国证券业协会创新试点类（规范类）证券公司信息披露指引（试行）
中国证券监督管理委员会
中国证券业协会创新试点类（规范类）证券公司信息披露指引（试行）
（2005年10月25日发布）
第一条为促进证券公司的规范经营和内部控制，建立和健全创新试点类和规范类证券公司的信息披露制度，根据《关于推进证券业创新活动有关问题的通知》(证监机构字［2004］96号)、《关于规范类证券公司评审和监管相关问题的通知》(证监机构字［2005］41号)和《关于推动证券公司自查整改、合规经营和创新发展的通知》(证监机构字［2005］37号)制定本指引。
第二条依据《关于从事相关创新活动证券公司评审暂行办法》和《规范类证券公司评审暂行办法》通过创新试点类和规范类评审的证券公司(以下简称公司)应当按照本指引进行相关信息的披露。
第三条本指引为公司信息披露的最低要求，除指引要求外，鼓励公司比照上市证券公司扩大信息披露范围，公开披露有关信息。
第四条公司信息披露的方式除有其他说明外，通过中国证券业协会(以下简称协会)网站www.sac.net.cn进行披露。
第五条公司应指定专人负责信息披露工作，并保证披露信息的及时、真实、准确和完整，承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。若发现公司未及时报送资料，或者报送资料中存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的，协会将视情节轻重记入证券业诚信信息系统或报请中国证监会调查处理。
第六条公司在通过创新试点类和规范类评审后应当对外披露公司概况、高管人员及董事、前十大股东、财务信息、创新动态、年度报告和公司章程等信息。披露信息的报送时间、内容与格式参照协会二零零四年十月十四日发布的《关于从事相关创新活动证券公司履行信息披露义务的公告》的相关要求执行。
第七条公司概况应至少包括以下内容:(一)公司法定中、英文名称；(二)法定代表人、总经理(或总裁)名称；(三)经营范围、注册资本；
(四)公司注册地址、办公地址、互联网网址、电子邮箱；
(五)公司历史沿革，包括历年改制重组、增资扩股的情况；
(六)公司员工情况，包括人数、专业结构、受教育程度等；
(七)公司组织机构，包括公司总部主要职能部门，境内外分公司和境内外子公司的设立时间、负责人、联系电话和经营范围等。
其中(一)、(二)、(三)、(四)和(七)项内容如发生变更，应在有关部门批准后十个工作日内在协会网站进行披露，(五)、(六)项内容应于每年4月30日前进行更新。
第八条高管人员是指对公司决策、经营、管理负有领导职责的人员，包括董事长、副董事长、监事长、总经理、副总经理、财务负责人、公司合规负责人以及实际履行上述职责的人。披露内容包括高管人员姓名、职务、出生年份和简要履历；董事应披露姓名及简介，其中独立董事应披露在公司以外担任的职务。
高管人员情况如发生变化，应在有关部门批准后十个工作日内在协会网站进行披露。
第九条前十大股东应包括股东名称、持股比例、股东法人代表和注册地址。
前十大股东情况如发生变化，应在有关部门批准后十个工作日内在协会网站进行披露。
第十条财务信息包括最近一期经审计的总资产、总负债、净资产、营业收入、净利润、扣除资产减值准备后的利润总额、净资本、净资本比率、流动比率、担保比率、资产负债率和资产周转率。公司应于每季度结束后十个工作日内更新财务信息。
(一)净资本=报告期末按照证监会净资本计算规则计算净资本金额(亿元)；
(二)总资产=报告期末不包括委托理财金额在内的各项资产总和(亿元)；
(三)总负债=报告期末不包括受托资金在内的各项负债总和(亿元)；
(四)净资产=报告期末公司所有者权益总和(亿元)；
(五)营业收入=报告期间各项收入总和(万元)；(六)净利润=报告期内净利润(万元)；(七)利润总额=报告期内扣除资产减值准备后利润总额(万元)；
(八)净资本比率=报告期末净资本/净资产×100%；(九)流动比率=报告期末(流动资产－代买卖证券款)/(流动负债－代买卖证券款)×100%；
(十)或有负债比率=报告期末包括担保在内的各项或有负债金额(为证券公司发债提供的反担保除外)/净资产×100%；
(十一)资产负债率=报告期末总负债/总资产×100%；
(十二)资产周转率=报告期间营业收入×2/［(报告期初总资产－报告期初代买卖证券款)＋(报告期末总资产－报告期末代买卖证券款)］；
(十三)净资产收益率=报告期间净利润×2/(报告期初净资产＋报告期末净资产)×100%。
第十一条公司应于每年4月30日前披露上年度的年度报告。年度报告主要包括经具有从事证券期货相关业务资格的会计师事务所审计的财务报表和审计报告，包括审计意见全文、资产负债表、利润表及利润分配表、现金流量表、会计报表附注及净资本计算表。公司可自愿按照证监会《证券公司年度报告内容与格式准则(修订)》的要求详细披露年度报告内容。
第十二条公司可于每年7月20日前披露当年的中期报告，包括资产负债表、利润表及利润分配表、现金流量表和净资本计算表等。
第十三条公司如发生下列重大事件，应在重大事件发生后两个工作日内予以披露:
(一)公司章程变更、注册资本金和注册地址变更；(二)公司更换会计师事务所；(三)公司高级管理人员、独立董事发生变动或受到重大处罚；
(四)公司遭受重大亏损或遭受超过净资产百分之十以上的重大损失；
(五)公司提供担保等或有负债超过净资产百分之二十；
(六)公司合并、分立；(七)涉及公司的重大诉讼、仲裁；(八)其他法律法规规定的事项。第十四条公司如果就重大传闻进行澄清或证实，应当及时在协会网站进行披露。
第十五条公司在创新方案通过有关部门评审后，应在获得评审意见书后十个工作日内披露创新方案主要内容，其中涉及公众利益的创新产品除披露产品说明外，还应介绍公司的风险防范机制。
第十六条公司需要披露的年度报告应以.pdf文件格式按照本指引有关要求按时报送至协会zqps@sac.net.cn邮箱，其余披露内容应以.doc只读文件格式报送至协会。
第十七条本指引由中国证券业协会负责解释。
第十八条本指引自公布之日起施行。
