青岛市人民政府关于加强行政执法的试行规定
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青岛市人民政府关于加强行政执法的试行规定
山东省青岛市人民政府
青岛市人民政府关于加强行政执法的试行规定
青岛市人民政府
第一章 总则
第一条 为加强政府法制工作，促进行政管理的法制化，改善执法活动，保证各项法律、法规、规章的贯彻实施，推动依法治市活动的开展，特制定本规定。
第二条 本市各级人民政府和其职能部门（包括其分支机构和派出机构）以及受权履行政府行政管理职能的机关（以下简称行政执法机关）均应遵守本规定。
第三条 行政执法机关在执行法律、法规、规章时，必须坚持“有法必依、执法必严、违法必究”的原则。
第四条 市人民政府对全市行政执法工作进行监督检查。
市政府法制办公室在市政府领导下，负责本规定的组织实施，履行以下职责：
（一）审查各县（市）、区人民政府和市政府各部门自行制定发布的规范性文件，对与法律、法规、规章相抵触的，提出修改或撤销的建议。
（二）制定全市的行政执法检查计划，组织指导全市性的或某些单行法律、法规、规章的执法检查。
（三）审查各地区、各部门的行政执法检查情况报告，组织行政执法工作经验交流。
（四）对全市行政执法机关的执法工作情况进行调查研究，并提出建议。
（五）对现行法律、法规、规章中不完善的问题进行调查研究，收集意见，并向有关立法部门反映。
第五条 各县（市）、区人民政府和市政府各部门对本地区、本系统的行政执法工作进行监督检查。
各地区、各部门均应确定分管法制工作的负责人、主管部门和具体工作人员。
第六条 本规定所称法律、法规、规章包括：
（一）全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律；
（二）国务院制定颁布的行政法规；
（三）省、市人民代表大会及其常务委员会制定、通过的地方性法规；
（四）国务院各职能部门发布的规章；
（五）省、市人民政府发布的规章。
第二章 法制宣传
第七条 法律、法规、规章颁布以后，有关行政执法机关应认真组织学习，领导干部和有关执法人员必须熟悉并掌握其基本原则和主要内容。
第八条 重要法律、法规、规章颁布后，负责组织实施的行政执法机关应及时制定宣传贯彻计划，印发宣传材料，培训宣讲员、报告员，广泛向群众宣传。
各级司法行政机关和普法机构应加强法律宣传的业务指导。
第九条 行政执法机关应结合各自的业务工作，通过报刊、广播、电视、宣传标语，以及座谈会、研讨会、法律知识竞赛等多种形式，对有关法律、法规、规章进行深入、细致、反复、持久的宣传。
行政执法机关应当根据社会需要，有计划地向群众提供有关专业法律咨询、法律服务。
第三章 行政执法
第十条 本规定所称行政执法系指行政执法机关及行政执法人员运用法律、法规、规章组织领导和管理属于其职责范围内的各项工作，依法处理行政争议、解决行政纠纷、制裁行政违法行为、追究行政责任、参加行政诉讼等活动。
第十一条 行政执法机关和行政执法人员必须依法保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的合法财产，维护社会秩序，保障公民的人身权利、民主权利和其他合法权益。
第十二条 行政执法活动应做到公正、合法、准确、统一、及时、有效。
第十三条 行政执法机关及其工作人员的执法活动受法律保护，依据法律、法规、规章和行政命令确定的职权范围行使职权、不受任何组织和个人的干涉。
各级领导干部必须树立依法行政的观念，支持和保护行政执法机关和行政执法人员的执法活动。
第十四条 行政执法机关要加强行政执法队伍建设，实行多渠道、多层次、多形式的在职法律业务培训，提高行政执法人员的素质。
本规定实施后，新分配、调入、招聘到行政执法机关的工作人员，必须接受有关法律业务培训，经考核合格后才能上岗。领导干部必须取得普法合格证，并通过有关专门法律业务考核合格才能上任。
第十五条 行政执法人员必须遵守以下守则：
（一）认真遵守法律、法规、规章，模范执行党和国家的路线、方针、政策；
（二）忠于职守，尽职尽责；
（三）清正廉洁，秉公办事；
（四）全心全意为人民服务，自觉接受群众监督；
（五）保守国家机密。
第十六条 行政执法人员不得徇私枉法、执法犯法。行政执法人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 建立行政执法责任制。各县（市）、区人民政府负责各项法律、法规、规章在本行政区的贯彻实施；各部门、各单位负责各项法律、法规、规章在本系统、本单位的贯彻实施；法律、法规、规章规定的行政执法部门负责该项法律、法规、规章的组织实施。
各地区、各单位应将法律、法规、规章的贯彻实施任务具体落实到每个部门，并纳入目标责任制，作为该部门的工作人员年终评比的重要内容。
第十八条 各行政执法机关必须根据法律、法规、规章的要求，建立相应的管理制度和明确的执法程序。需要制定配套的细则和具体办法的，按照市政府关于制定行政规章程序的规定办理。
各县（市）、区人民政府和市政府各部门在其职权范围内自行发布或几个部门联合发布的规范性文件，必须在发布后一个月内报市政府备案。
第十九条 行政执法机关要完善必要的监督手段和监测技术，逐步实现技术装备和技术手段的现代化。
第二十条 行政执法机关应建立行政执法档案和统计制度，掌握行政执法的基础信息，并定期进行研究分析，搞好执法预测。
行政执法机关要加强执法工作的信息反馈，发现问题要及时向有关部门反映。
第二十一条 行政执法机关处理违法违章案件应按照规定立案，查清事实，依法处理，并将处理决定书面通知当事人。处理决定书应当载明被处理人的违章事实、处理依据和处理内容。
处理违法违章案件应做到事实清楚、证据充分、定性准确、处理恰当、手续完备、程序合法。
第二十二条 行政执法活动，包括执法依据、执法程序、奖惩标准、处理结果等应向群众公开，接受社会监督。
第二十三条 行政执法机关之间、行政执法机关与其他部门之间应紧密配合、通力协作、各尽其职、协调一致。
凡由几个部门共同负责组织实施的法律、法规、规章，各行政执法机关要明确分工、认真履行各自的职责，加强协调配合，共同做好工作；凡主要由一个部门负责，其他部门配合执行的，为主的部门要主动同有关部门加强联系，搞好衔接，配合部门要密切协作，积极支持。
第二十四条 市政府建立行政执法联席会议制度，由市政府分管法制工作的领导，召集有关行政执法机关的负责人，交流情况、协调矛盾、提出建议、改进工作。
第四章 执法监督检查
第二十五条 本规定所称行政执法监督检查系指上级人民政府对下级人民政府，上级人民政府工作部门对下级人民政府工作部门以及各级人民政府对其所属工作部门的执法情况进行的监督检查。
第二十六条 行政执法监督检查的对象是各级行政执法机关和行政执法人员。
第二十七条 行政执法监督检查的内容，主要是行政执法机关和行政执法人员在管理各项事务中，是否严格遵守宪法和法律，是否符合有法必依、执法必严、违法必究的要求，是否真正维护国家、集体和公民的合法权益。其核心是行政执法机关是否依法办事、依法行政。
第二十八条 执法监督检查可以采取单位自查、部门互查、系统联查、专题调查、重点抽查等方法进行。
第二十九条 全市性的执法监督检查，一般每两年进行一次。
组织全市性执法监督检查时，各行政执法机关必须成立专门班子，并按照全市的统一部署，制定具体的实施计划。
第三十条 市政府每年年初确定当年重点检查的法律、法规、规章目录，各行政执法部门要根据统一部署，针对自身执法情况进行自查，并于第三季度将自查情况书面报告市政府。
第三十一条 行政执法机关和行政执法人员必须接受监督检查部门的检查，如实反映情况，提供有关资料，不得隐瞒、阻挠、刁难。
第三十二条 行政执法机关应按照宪法和地方组织法的规定，接受同级人民代表大会及其常务委员会的工作监督和法律监督，向其报告法律、法规的贯彻实施情况，并自觉接受人大代表的视察和检查。
第三十三条 任何单位和个人均有权监督行政执法机关和行政执法人员的执法活动，有权检举、控告和揭发违法违纪行为。对检举、揭发的问题，有关行政执法机关必须查清事实，负责处理，任何人不得对检举人进行压制或打击报复。
综合监督部门（审计、监察等）和其他行政执法机关应设立举报中心、监督电话、检举信箱等，受理个人或组织对违反国家政策和法律、法规、规章及违反政纪行为的检举、控告。
第三十四条 各行政执法机关要根据业务特点和实际情况，对有关法律、法规、规章的贯彻实施情况经常进行检查，监督公民和组织遵纪守法、履行法定义务，并将检查结果书面报告市政府。
第三十五条 重要法律、行政法规颁布实施一年后的第一个月内，市人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规和市人民政府制定的规章实施半年后的第一个月内，负责组织实施的行政执法机关必须向市政府书面汇报贯彻实施情况和存在的问题。
第五章 附则
第三十六条 本规定由市政府法制办公室负责解释。
第三十七条 本规定自发布之日起试行。
1988年12月26日
吉林省人民政府办公厅关于转发省公务员局省安监局制定的吉林省安全生产工作目标责任制考核办法的通知
吉林省人民政府办公厅
吉林省人民政府办公厅关于转发省公务员局省安监局制定的吉林省安全生产工作目标责任制考核办法的通知
吉政办明电〔２００９〕９５号
各市 （州）人民政府，长白山管委会，各县 （市）人民政府，省政府各厅委办、各直属机构：
省公务员局、省安监局制定的 《吉林省安全生产工作目标责任制考核办法》已经省政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
吉林省人民政府办公厅
２００９年７月２０日
吉林省安全生产工作目标责任制考核办法
第一条 为切实加强全省安全生产工作，全面贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府安全生产工作的方针政策，努力减少一般事故，有效控制较大事故，坚决遏制重特大事故，建立和完善安全生产长效机制，实现全省安全生产形势的持续稳定好转，根据 《中华人民共和国安全生产法》、 《吉林省安全生产条例》、《吉林省人民政府贯彻落实国务院关于进一步加强安全生产工作的决定的实施意见》等有关规定和要求，制定本办法。
第二条 安全生产工作目标责任制考核以科学发展观为指导，以强化各级政府、省政府有关部门安全监管责任，确保安全生产工作任务落实为重点，以保障人民群众生命和财产安全、促进全省经济又好又快发展为目标，全面衡量、重点考评、奖惩并重、注重实效。通过考核，使各级政府、有关部门牢固树立安全生产责任意识，形成恪尽职守、争先创优的安全生产工作氛围，真正把安全生产摆在重要位置，落到工作实处。
第三条 安全生产目标责任制考核的对象，是指当年向省政府递交 《安全生产工作目标责任状》的各市 （州）政府 （含长白山管委会，下同）、省政府有关部门。
第四条 落实安全生产工作目标责任制必须遵循以下原则：
（一）政府全面负责的原则。各级政府对所辖行政区域内安全生产工作负全责。必须坚持以人为本、安全发展的理念，坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，切实加强对安全生产工作的组织领导，狠抓安全生产责任和工作落实，确保国家和省政府确定工作目标的实现，确保本地区安全生产形势的稳定好转。
（二）管行业 （系统）必须管安全的原则。各行业 （系统）主管部门，对本行业 （系统）安全生产工作负有监督管理职责。必须做到严密部署安排，严格监督检查，确保本行业 （系统）安全生产工作的有效开展和落实。
（三）领导干部 “一岗双责”的原则。各级政府、部门行政“一把手”为本级政府、部门安全生产工作的第一责任人，其他行政副职领导对其所分管的行业、部门、单位安全生产工作负责。
（四）安全生产与经济和社会发展同步推进的原则。各级政府必须将安全生产工作纳入国民经济和社会发展总体规划，与经济和社会建设同时计划、安排、检查和考核，保证安全生产与经济和社会发展同步推进，协调适应。
（五）部门联动、齐抓共管的原则。各级政府、部门对本行政区域内存在的非法违法、违规违章生产经营行为，具有联合打击、共同治理的责任。
（六）激励约束的原则。各级政府、部门要建立职责明晰、权责一致、奖惩分明的安全生产工作机制，确保安全生产责任落实和目标实现。
第五条 安全生产工作目标分为安全生产控制考核指标和安全生产重点工作任务。
安全生产控制考核指标：根据国务院安委会下达我省的年度控制考核指标，结合全省安全生产形势与任务要求，由省安全生产委员会分解下达各市 （州）政府和省政府有关部门。
安全生产重点工作任务：按照国务院、省政府年度安全生产工作部署，由省有关部门梳理提出安全生产重点工作任务，提交省安全生产委员会审核后，报请省政府审定并下达各市 （州）政府和省政府有关部门。
所有与安全生产工作相关的考核项目，一般应纳入安全生产工作目标，以年度 《安全生产工作目标责任状》方式确定。
第六条 对市 （州）政府考核的主要内容：
（一）生产安全事故死亡人数及较大以上事故控制情况。
（二）对落实安全生产工作目标责任制的组织领导、责任分工、措施保障和工作考评情况。
（三）安全生产工作纳入国民经济和社会发展总体规划的部署、安排及执行情况。
（四）安全生产工作机制、责任体系的建设情况。
（五）安全监管系统基层基础建设工作落实情况。
（六）用于消除事故隐患、防止职业危害、生产安全应急救援、实施安全生产技术改造和安全科学技术研究等安全生产资金的设立、投入和管理、使用情况。
（七）以打击非法违法生产经营行为、安全隐患排查治理、安全生产专项整治、安全生产标准化建设、安全生产支撑体系建设和安全生产宣传教育培训等为重点的安全生产主要工作部署、开展及落实情况。
（八）重大危险源监控管理和应急救援体系建设情况；重大安全隐患 “挂牌”督办和治理落实情况。
（九）事故报告、抢险救援、调查处理和责任追究及落实情况。
（十）国务院、省政府部署的其他安全生产工作开展和落实情况。
第七条 对省政府有关部门考核的主要内容：
（一）对落实安全生产工作目标责任制的组织领导、责任分工、指导监督和检查落实情况。
（二）安全生产工作机制、责任体系的建设情况。
（三）依法履行安全监管职责情况。
（四）国务院、省政府组织开展和部署安排的安全生产重要活动、重点任务、主要工作的贯彻实施及完成落实情况。
（五）本行业 （系统）安全生产突出问题、薄弱环节的研究解决情况。
（六）重大危险源监控管理和应急救援体系建设情况；安全隐患排查治理和重大隐患 “挂牌”督办、治理落实情况。
（七）事故报告、抢险救援、调查处理和责任追究及落实情况。
（八）国务院、省政府部署的其他安全生产工作开展和落实情况。
第八条 安全生产工作目标责任制考核由省政府统一领导，省安全生产委员会负责组织实施。
省安全生产委员会成立安全生产工作目标责任制考核领导小组 （以下简称 “考核领导小组”）：省安委会主任任组长，副组长由省安委会副主任和省财政厅、省监察厅、省公务员局的主要负责同志担任，成员由承担安全生产监管责任的省政府相关部门分管领导组成。考核领导小组办公室设在省安委会办公室，负责考核的具体工作。
第九条 安全生产工作目标责任制考核坚持公开、公平、公正的原则，采取半年自评、年终考核相结合的方式进行。
各市 （州）政府、省政府有关部门每年一季度向省政府递交《安全生产工作目标责任状》，每年７月份对本级政府、部门上半年目标责任制落实情况进行自评，７月２０日前将自评情况书面上报考核领导小组办公室 （省安委会办公室）。８月底前，考核领导小组组织考核组对考核对象上半年安全生产工作目标责任制自评情况进行抽查。
省安委会每年第二季度制定下发本年度 《安全生产工作目标责任制考核实施细则》（以下简称 《细则》），本年度１２月或下一年度１月底前考核领导小组组织考核组，对所有考核对象年度安全生产工作目标责任制落实情况进行全面考核。
第十条 考核程序及方法：
（一）听取汇报。由被考核市 （州）政府、省政府有关部门主要领导汇报本级政府、部门安全生产工作目标责任制实施和《安全生产工作目标责任状》所明确的工作任务完成落实情况。
（二）查阅资料。查阅考核对象对 《安全生产工作目标责任状》所明确的工作任务的研究、计划、部署、开展和落实等相关会议记录、文件、资料、档案及其他有关材料。
（三）实地检查。根据考核需要，对有关部门、单位、企业进行抽查。
（四）综合评定。考核领导小组根据考核组年度考核结果对每个考核对象进行综合评定。
第十一条 综合评定采取评分制 （设定标准分为１００分）。其中，对各市 （州）政府的考核，安全生产控制考核指标为４０分，安全生产重点工作任务为６０分，各市 （州）的考核得分为安全生产控制考核指标得分与安全生产重点工作任务得分之和。对省政府有关部门只考核安全生产重点工作任务，满分为１００分。
有下列情形之一的给予加分 （加分后最高得分不超过该项设定分）：
（一）生产安全事故死亡总人数比省政府下达的控制考核指标每减少１人加１分；较大事故起数与前三年本地区较大事故平均起数同比每减少１起加２分。
（二）政府安全生产资金与上一年度同比每增加５％加２分。
（三）成功开展事故抢险救援，避免或减少人员伤亡和财产损失，并获得省政府嘉奖的，每嘉奖一次加２分。
有下列情形之一的给予扣分 （扣分最低至该项设定分扣完为止）：
（一）生产安全事故死亡总人数比省政府下达的控制考核指标每增加１人扣１分；较大事故起数与前三年本地区较大事故平均起数同比每增加１起扣２分。
（二）年度考核有本办法第十三条所列 “一票否决”项的，每项扣５分。
第十二条 考核结果分为优秀、良好、达标和不达标四个等次。
（一）考核得分在９０分以上的为优秀；
（二）考核得分在８０—８９分的为良好；
（三）考核得分在７０—７９分的为达标；
（四）考核得分不满７０分的为不达标。
第十三条 有下列情形之一的实行安全生产评优评先 “一票否决”，年度考核综合评定不能评为 “优秀”、“良好”等次。
（一）发生重大以上生产安全责任事故的；
（二）发生瞒报、谎报或故意拖延迟报事故的；
（三）发生事故后抢险救援行动迟缓、造成损失扩大和恶劣影响的；
（四）对重大安全隐患督办、治理不利导致严重后果的。
第十四条 考核结束由考核领导小组办公室 （省安委会办公室）形成考核报告，经考核领导小组审定并报省政府批准后，以省政府通报的形式予以公布。
第十五条 表彰奖励。省政府设立安全生产工作目标责任制表彰奖励项目，由省公务员局、省安全生产监督管理局按规定代省政府组织实施。对安全生产工作取得突出成绩的市 （州）政府和省政府有关部门，省政府给予通报表彰，并颁发奖牌和奖金。
年度考核 “优秀”的，给予一等奖奖励；年度考核 “良好”的，给予二等奖奖励；年度考核 “达标”的，给予三等奖奖励。
第十六条 责任追究。省政府对安全生产工作目标责任制不落实，生产安全事故死亡人数突破年度控制考核指标，安全生产重点工作任务未完成的市 （州）政府、省政府有关部门予以通报批评；对发生重大以上生产安全责任事故，年度考核 “不达标”的市州政府、省政府有关部门安全生产主要责任人实施行政问责，并严肃追究相关负责人的责任。
第十七条 本办法自发布之日起施行。原 《吉林省安全生产工作目标责任制考核暂行办法》（吉政办发 〔２００５〕５３号）同时废止。
房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益？
案件事实：
2007年，顾某在某县城区开发建房一栋，楼房七层，每层一套。同年顾某将三至七楼全部出售给他人，并订立《房屋买卖合同》，购房人按合同约定扣除办证押金5000元后，将购房款全部付清。房竣工后购房人进行了装修并迁入居住。2010年县政府清理违章建筑，顾某按政策补缴了相关税费款。补缴税费款后，顾某要求购房人分担，与购房人未能达成一致。2012年1月6日，顾某将四至七楼的产权证办在自已的名下。同年6月，顾某用四至七楼四套住房为自已和他人在某银行小企业信贷中心办理了贷款抵押登记。顾某与慎某于1992年以夫妻名义同居生活，生充一男一女，2010年5月19日，经法院调解离婚。离婚时约定，共同财产红旗轿车一辆归慎某，其余财产归顾某。庭审记录显示，顾某与慎某离婚时只有一套房屋（一楼与二楼组成的复式房）。现购房人和贷款人均向法院提起民中诉讼，请求法院依法保护己方权利。顾某在诉讼过程是因交通事故死亡。
本案的焦点：其一，贷款抵押合同是否有效，借款人与贷款是否有患通情形；抵押物是否为顾某与慎某的夫妻共同共有财产；其二房屋买卖合同交易安全与房屋抵押合同交易安全发生利益冲突时优先保护哪种利益。
笔者观点：
一、贷款抵押合同无效
（一）、用夫妻存续期间的共同共有财产设定抵押，夫妻另一方未同意的，其设立抵押的行为应当认定为无效。
1、顾某与慎某自1992年以夫妻名义共同生活，至2010年5月19日经法院调解离婚，此期间双方系夫妻关系。2007年顾某出卖的房屋属其夫妻共同财产，其离婚时并未处理。
2、顾某用夫妻共同财产（出售给第三人的房屋）设立抵押未经共同共有人慎某同意，依最《高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”的规定，其设立抵押的行为应当认定为无效。
（二）、顾某用已出售的房屋用于贷款抵押系属故意，贷款人在订立抵押合同时未尽到审慎审查义务，存有过错，双方订立抵押合同属民法上的恶意串通情形。
1、2010年5月19日，顾某与慎某经法院调解离婚，从调解协议的第三条的内容“共同财产红旗轿车（粤BXA502）一辆，归被告（慎某）所有，其余财产归被告所有。”可以得知，离婚调解协议并明确，用于抵押贷款的房屋系顾某所有。据其离婚庭审笔录，其离婚时，夫妻共有的房屋只有一套。离婚调解协议书已作为抵押登记的文件材料。
2、贷款人与抵押人（或者借款人）在《房地产抵押合同》中约定了下列内容：“抵押房地产在担保期间，由抵押人占有使用，并负责维修，确保房屋完好无损，产生收益亦归抵押人所有。”“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。在《最高额抵押合同》中约定了下列内容：“本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管。抵押人同意随时接受债权人对抵押物的检查。”“本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或者其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。”“本合同担保的债务清偿完毕前，抵押人保证妥善保管、使用、维护抵押物，未经债权人书面同意，保证不出租、再抵押、抵押、出售抵押物。”从上述约定来看，贷款人在办理房屋抵押贷款前，对抵押的房屋应当了解其状况。
3、贷款人在庭审中陈述其工作人员已到现场了解了抵押房屋的现状，用于抵押的房屋已出租他人。但其在抵押物登记表上的使用人为顾某。贷款人既已派工作人员到现场了解了抵押物的状况就应当如实记载，不管工作人员了解到的是设定抵押的房屋已出租他人还是已出售给他人，贷款人均未尽一般人具有的起码的注意义务。其只要稍作了解就该案的情形就不会发生。故应当认定，贷款人应当知道其行为可能会造成购房人的损害，其行为出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。
4、从侵权法的角度，贷款订立贷款抵押合同的行为也侵害了购房人的财产权益，构成对购房人的侵权。
依《侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”和第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，本案原告订立抵押合同的行为已侵害了购房人的民事权益—财产权益，构成对购房人的侵权。。
三、本案因房屋买卖合同形成的债权属消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，即应优先保护消费购房债权。
1、购房消费者在我国是一个弱势群体。鉴于我国房地产价格与居民收入不成比例，房地产市场交易不规范，房地产商占据了强势地位，购房消费者难以知悉所买房屋的具体负担情况等现实，最高人民法院特别保护购房消费者对房地产商享有的请求移转房屋所有权的债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1 条至第2 条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。据此，只要购房消费者交付了全部或者大部分购房款，其请求权即可对抗其他物权，至于其是否占有房屋，在所不问。
本案中，顾某所进行的建房行为属个人从事房地产开发行为，其出卖给购房人的房屋是毛坯房即期房，购房人购房是为自住，即为购房消费。购房人购房后支付了购房款，对房屋进行了装修，并实际占有了房屋，且现已居住多年。按举轻以明重的裁判规则，本案应类推适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，优先保护第三人的请求移转房屋所有权的债权。
2、从占有权人与抵押权人的利益衡量，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
（1）、购房人基于房屋买卖合同关系以所有的意思占有了房屋，依《物权法》的规定，系有权占有，其占有权属自物权范畴，受物权法保护。依现有法律规定，购房人对该房屋享有占有、使用、收益和处分等全部权能。再依《物权法》第241条“基于合同系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者不明的确的，依照有法律规定”的规定，贷款人无权对购房人行使抵押权。
（2）、贷款人基于抵押合同关系对房屋享有抵押权，依《物权法》的规定，其对房屋有优先受偿权，该项优先受偿权属他物权的范畴。
（3）、购房人受让房屋后，对房屋进行了装修，其装修物与原物构成一个整体，形成附合物，且购房人是装修物的所有人。依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十二条“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”所蕴涵的法理，结合第三人在房屋成为抵押物之前就已受让房屋并占有、使用、获取收益的事实，贷款人对抵押的房屋的优先受偿权不应保护。
（4）、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”依举轻以明重的司法裁判规则，购房人的买受权更应受到法律的保护。
（5）、本案的抵押物是在设立抵押权之前就已出买给峥房人，而不是抵押权存续期间出卖给购房人的，依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。
综上情事，在为维护房屋买卖交易安全（生存利益）与为维护贷款抵押交易安全（对抗第三人的权利）两权相衡的价值选择时，如何求得利益平衡或者相对平衡，应适用“两利相衡取其重、两弊相衡取其轻”之司法裁判规则予以裁判。笔者认为，在本案中，购房人的交易目的是为居住而购房，事实上购房人一家也在所购房屋内居住生活，由此，购房人的权利涉及到居住权问题，而居住权属生存权范畴，生存权又属人权范畴，但贷款人属商事主体，其权利仅涉及财产权问题，而该权利的实现与否与生存权无关，因此，权衡贷款人与购房人的利益，购房人的利益远较贷款人的利益为重，依《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，故应优先保护购房人的生存利益。如果优先保护贷款人的利益，将购房人居住的房屋拍卖，由贷款人优先受偿，势必造成购房人人一家无房可居，流离失所的困境，严重影响社会的和谐与稳定大局，也与“服务大局”的社会主义法治理念相悖。
作者：江西问章律师事务所律师
2013年7月15日
